阪神間（西宮市－甲子園界隈）の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー
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とうとう、敷引無効の判例がでました。消費者契約法（2001/4/1施行)第１０条違反。
平成17年4月20日大阪地裁敷引判決について 以下は、消費者契約法（2001/4/1施行)以前の判例です。 阪神間の敷引の有効性（意味）判例の紹介です。 ７ヶ月居住した借主への敷引の返金を認めないといいながら、その理由として、解約時の「現状回復費用」まで敷引に含まれているからという立場です。 参考に 居住用建物賃貸借における敷引特約について ○建物の賃貸借契約が終了する際に敷金の一定額を控除する旨の敷引きの特約は、慣習としてそれなりの合理性が認められるとして公序良俗に反しないとされた事例 (神戸地判平7・8・8判時１５４２・９４) 原告:建物の賃借人Ｘ 被告:建物の賃貸人Ｙ XとYは、平成6年6月16日神戸市東灘区のマンションの一室(本件居室)につき、保証金100万円、賃料月額8万円、期間2年との内容の賃貸借契約を締結し、YはXに本件居室を貸し渡し、XはYにその保証金100万円を預託した。平成7年1月17日に発生した阪神・淡路大震災により本件マンションは相当の被害を受けた。 そこで、Xは、Yに対し、本件居室の賃貸借契約は終了したとして、保証金全額の返還を求めた。これに対しYは、本件居室の賃貸借契約の保証金から所定の3割の敷引きがされるべきであると反論した。(一部認容→控訴) 争点 賃貸借契約が終了する際に敷金の一部を控除する旨の敷引きの特約は有効か。 判決内容 証拠によれば、本件居室の賃貸借契約終了にあたっては、YがXから預かった保証金100万円のうち金30万円を控除して残金70万円をYがXに返還する旨の約定があったことが認められる。 ところで、神戸市をはじめとする広い地域において、慣習として、賃借権の譲渡及び転貸借の禁止されている居住用建物の賃貸借契約の中で、月額賃料の10倍を超える敷金又は保証金は無利息で貸主が預かるとされていること、この場合契約更新にあたっては更新料の授受は行われないこと、賃貸借契約終了の時に、未払賃料等借主の貸主に対する債務を控除するほかに、当然に敷金又は保証金の３割前後の金員を控除すると定められることが多いこと、借主の故意重過失に基づく建物の損傷を除き、通常の使用に伴う建物の修繕に要する費用は清算されることがないことは、裁判所に顕著なことである。そうすると敷引きされる金額は、 ①賃貸借契約成立の謝礼、 ②賃料の相対的に低額にすることの代償、 ③契約更新時の更新料、 ④借主の通常の使用に伴う建物の修繕に要する費用、 ⑤空室損料等さまざまな性質を有するもの が、渾然一体となったものとして、当事者間でこれを貸主に帰属させることをあらかじめ合意したと解するのが相当である。 この慣習にはそれなりの合理性が認められ、それ自体を公序良俗に違反するとすることはとうていできないから、当事者問の合意は最大限尊重されるべきである。一般的に建物の修繕が不要な場合には敷引きの規定は適用されないとする見解(大阪地判平7・2・27判時１５４２・９４)は、当裁判所のとるところではない。 当事者間の合意の存在及び合意の合理性をもあわせ考えると賃貸借契約直後に天変地異があったなど借主が賃貸借契約締結の目的をまったく達成していないと認めるに足りる特段の事情がない限り、貸主及び借主の双方の責めに帰さない事由によって賃貸借契約が終了する場合には、敷引きされることを予定されていた金額はすべて貸主に帰属すると解するのが相当である。そして、本件においては、本件居室の賃貸借契約が成立したのは平成6年６月16日であって、Xは約７か月間本件居室を使用収益しており、賃貸借契約の目的をまったく達成していないと認めるに足りる特段の事情の存在は認められない。したがって、本件居室の保証金の敷引きとして金30万円が控除されるべきである。 この、判例は、消費者契約法（2001/4/1施行)以前であり、公序良俗違反が問われ、違反では無かったので、 |
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