通常のビル賃貸借契約では、テナント破産時にはオーナーが契約解除できることを定めています。しかしテナントでなくオーナーが破産するとは誰も考えませんでした。今や多くのテナントの心配は、「ビルオーナーが破錠するとどうなるだるうか?」です。その最大の原因は「保証金」。かっては家賃何10ケ月分。時には100ケ月分もの高額保証金のやり取りが当たり前でした。これら高頭保証金は、テナントからオーナーへの無利息貸付金と同じであり、名目は保証金でも単なる貸付債権と変わりません。無担保が多いでしょうから、オーナーが破錠すれば、回収不能の可能性が高いのです。

　競売になれば勿論のこと、そうならなくとも借金だらけでお金のないオーナーからの高額保証金の返還は期待薄です。

　(名目は保証金であっても家賃数ヶ月分での実質的には敷金のものもあります。敷金部分については競売後の新オーナーが、引き継ぐケースもあります。)

　テナントの選択

　高額保証金が戻るか否かが心配なテナントが取るべき選択は何でしょうか。早めに保証金金を精算し、オーナーの競売等ややこしくなる前にビルから退去することです。具体的には、家賃,と保証金との相殺です。

　保証金が家賃20ケ月分とすれば、20ケ月間家賃と相殺を続ければ保証金はなくなります。

「テナントさんにはお世話になったから迷惑をかけたくない銀行にもっていかれるくらいなら、保証金相殺を黙認しよう。」といったオーナーもいます。(ただし債権者からの家賃差押には対抗できません。)しかし、保証金相殺に応じないオーナーも結構います。「オーナーとしては確かに苦しい。しかし、テナントには家賃支払義務がある。だから相殺は許さない。ちゃんと払え。」さて、テナントはどうするでしょう。オーナーが何と言おうとも、賃貸借契約終了時には未払家賃や遅延利息等は保証金金と相殺になりますから、契約違反と知りつつ、一方的に家賃未払いを開始するしかありません。

オーナーの選択

　テナントの家賃未払いは明白な契約違反です。テナント側に家賃と保証金を相殺する権利はありません。家賃未払いが続けばオーナーは内容証明等により賃貸借契約を解除することになるでしょう。

家賃未払が原因ですから、当然に契約解除は有効であり契約は終了します。その後のテナントは「不法占拠」となります。その結果、オーナーはテナントに対して損害金を求めることになります。ビル賃貸借契約で損害金は次のような定めが多いようです。「本契約終了時から明渡し終了時まで、賃料の2倍相当額の損害金を支払うものとする。」

　賃料の2倍相当頭と定められていれば、契約解除から明渡完了までは賃料の2倍相当額の損害金が蓄積され、最終的に保証金から相殺されることになります。

　家賃未払を開始し、契約解除を経て、20ケ月分の保証金を使い切るのには1年近くかかるでしょう。

最終決着

　オーナー側では、賃料収入が2倍増になることになります。ただし保証金相殺になるので現金は入ってきません。テナント側では保証金が1円も戻らないより、たとえ家賃は２倍になったとしても、その保証金から相殺したほうがいいということになります。保証金全額を使い切ってから退去しようということになるでしよう。

　２倍相当額でなく単に家賃相当額の損害金」だったり、損害金条項がなければ、家賃と同額が損害金です。損害金が家賃と同額となり、かつ最終的に保証金から相殺されるのならテナントは望むところになります。なお「家賃の５倍とか１０倍」との高額違約金は、公序良俗違反として無効となるようです。

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