阪神間（西宮市−甲子園界隈）の賃貸住宅　と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、　マンスリー マンションを掲載.　リンクフリー

保証金相殺にも抵当権が勝つ 　2001年3月13日　最高裁の判決

ビルの賃貸借時に、テナントが多額の保証金を差し入れていて、その後にオーナーが破綻し、保証金の返還が難しくなっているケースは数多くあります。建物賃貸借に伴う保証金はテナントからオーナーに対する貸付金と同じ扱いです。オーナーが破綻すれば回収不能になってしまいます、(敷金は扱いが別)そのためにテナントは相殺を望みます。

　テナントにしてみれば家賃との相殺以外に保証金回収は見込めません。　しかし金融機関が賃料差押をしてきます。テナントは「オーナーとは家賃を保証金相殺する約束になっているから差押には応じません」と言って争います。

この争いに対し2001年3月13日に最高裁は判断を下しました。 　
「抵当権設定日が保証金差入日より前ならば、差押以降の家賃についての相殺は認められないので、テナントは債権者に毎月の家賃を支払わなくてはいけない。」テナントは保証金を回収する道を閉ざされ、家賃を金融機関に毎月払うこととなります。

家賃は金融機関の思いのまま 　今や抵当権が設定された賃貸物件の家賃は金融機関の思いのままになってしまったようです、政府ばかりでなく裁判所までも金融機関救済に一生懸命のように見えます。

賃料債権譲渡に抵当権が勝つ 　1998年1月30目　最高裁の判決
　　「家賃を差し押さえられるぐらいならば、たとえ安くても賃料債権の債権譲渡しよう。」例えば向う2年間に渡って毎月100万円の家賃をテナントから受け取る権利(合計2400万円)を、1200万円に値引きして、まとめて誰かに売ってしまうのです。債務者(つまりビルオーナー)にとっては金融機関に賃料差押されるよりも、たとえ半額になってでも現金で回収した方が得ですから。

　　これに対して1998年1月30目に最高裁が判断を下しました。「抵当権設定日が債権譲渡日より前ならば、テナントは差押以降の家賃については債権者に支払わなくてはいけない。」つまり2年間の家賃を受け取る権利を1200万円で買った買受人は、金融機関の賃料差押により、テナントから家賃を受け取ることができなくなります。

賃料債権の差押　1989年10月27日最高裁判決

　抵当権に基づく物上代位としての賃料債権の差押」(以下「賃料差押」)です。これが争いなく認められるようになったのは、1989年10月27日最高裁判決からです。昭和の頃には抵当権があるからといって賃料差押ができるかについては論争があったのです。金融機関にとって物件価格の下落は担保の見込み違いだっただけのはずです。家賃まで考えて担保したのではないでしょう。それを後になって最高裁が「家賃もご自由にどうぞ」と言ってくれたのです、お蔭で金融機関は競売までの間の「行き掛けの駄賃」としての賃料差押を堂々とできるようになったのです。

バードレポートhttp://www.bird-net.co.jp/　より転載です。
バードレポートは資産ビジネスの専門家向けレポートです。
発行後10ケ月経過分を公開しています。　

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