阪神間（西宮市−甲子園界隈）の賃貸住宅　と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、　マンスリー マンションを掲載.　リンクフリー

定期借家契約の活用

　2010/7　トマトホーム　西岡儀和

弊社で行っている賃貸借契約の８割は、定期借家契約。ですので、契約内容は、いろいろこなれています。

やはり、普通契約で、沢山の立ち退き交渉をした実績がないと、なかなか定期借家契約のありがたみは、判らないものです。

必ず定期での解約となる事例（８割はこちら）

１　学生では、定期借家で、必ず卒業時で解約として、学割条件を設定。よって中途解約も不可で、解約は、３月末に限定される。

２　自宅建て替え等の理由で、予め短期での理由のある申し込みは、定期借家契約にして、礼金をゼロへ。

３　築年数の古い賃貸物件では、取り壊し時を想定し５年から２０年迄の期間で、定期借家契約にして、年数に応じて、賃料を割り引きます。

定期で終わる契約は、必ず賃借人に賃貸条件で割引のメリットがあります。

それら以外は、再契約型の定期借家ですが、必ず再契約しない可能性が、有りです。

つまり、何らかの賃借人に難点があり、そのデメリットを定期借家契約で、クリアして、賃貸人に納得して貰う形だからです。

よって、賃借人が何らかの理由で、条件をクリア出来なくなれば、再契約しない自由が、賃貸人にある訳です。

更新ではなく再契約です。ここが肝心です。

再契約しない理由が、契約書に明記されていることが必要でしょうね。

また、何ら問題のない場合は、普通賃貸借契約にしています。

再契約書作成は、めんどいので。

再契約型の事例（２割くらい）

１　ペット可　：ペットのしつけが悪く、近隣から苦情があれば再契約しない。

２　高齢者　　：認知症が発症したりして、共同住宅での生活が無理と賃貸人（＋身元引受人＋管理会社＝判定委員会）が判断すれば再契約しない。

３　外国人　　：当たり外れが、判らないので、とりあえず短期(６ヶ月位）で様子を見る。

４　マンスリーマンション：連帯保証人を取らないので６ヶ月位の短期で様子を見る。

賃借人には、通常断られる事情があるのに契約してもらえるメリットでしょうね。

再契約してもらえる条件が継続していれば、再契約してもらえる。

賃貸人が、定期借家だったら、将来のトラブルに対処しやすい＝再契約しない自由が確保されているという点ですね。

たとえば、ペットの「しつけ」が悪ければ、再契約しない自由。

最近、高齢者は、ほとんどの業者が門前払いで相手にしないので、弊社には、役所からの斡旋でもよく来られます。

定期借家だから、賃貸人を説得出来るのです。

他の業者は、高齢者でも普通賃貸借しかしないから賃貸人から断られる訳です。

下記、追伸の様に高齢者の再契約のみ「判定委員会を開く」としています。

これは、身元引受人が引き受けないと行き先がないという認知症を

発生した高齢者が弱者であり、慎重を期する為です。

更新料という慣習の無い阪神間では、高額の再契約手数料を領収するのは、

不可能な土壌があります。

このため、弊社では、再契約手数料は、

貸主借主双方から、５,２５０円×２とし、契約時に契約書に明記しています。

賃借人が賃貸人に支払う再契約料は、どの場合もゼロです。

また、阪神間で、賃借人に何ら問題の無い、こういった定期借家では、２年後の再契約手数料は、ゼロが多い様です。

他の普通賃貸借が、２年後に更新料がゼロなのですから。

築３０年を越えた物件は、何時取り壊すのかを考えて、定期借家契約をすべきだ

と思いますが・・・・・

特に店舗、事務所を無防備に普通借家契約をするなんて、正に自殺行為。

立ち退き料は、天文学的な金額になってしまいます。

１０坪の理容店で、なんと１０００万円の立ち退き料を２年前に聞いています。

なぜ、それだけの高額の支払いが可能だったかと言えば、土地が１億で売れたか

ら・・・家賃が１０万円くらいだったので、約８年分が飛んだ計算になるが・

通常は、これだと賃貸人が、主体的に取り壊し時期を決めることは、

まず不可能になってしまう。

以下、関東の業者Ｍさんの判例の紹介

たとえば、１年〜６ヶ月前に終了の通知をすることになっており、６ヶ月前をうっかり超えて終了の通知を出した場合は、その通知から６ヶ月後に終了、ここまでは皆さんご存知と思いますが、完璧に忘れており契約期間が終了してからやっと終了通知を出した場合は？というと、この制度自体こういうことを想定しておりません。ですから、これはHPによっては期間の定めのない借家になるとか書いてあったりしますが、実はこれは平成２１年３月２７日に東京地裁の判決があり、その場合も、通知から６ヶ月で契約は確定的に終了する、とされています。

（ほとんど知られていない判決ですね。なぜ終了するかというと、そうでないと借家人に過度な賃料支払い義務を貸すからとか・・・。）

やはり全借家の５％しかない分、まだまだ情報が体系的に整

理されていないとか、業務の仔細が確立されていないという

ことなのでしょう。

------------以上　引用終わり----

以下は、関東の業者さんの弁

 皆さんの中では再契約型定期借家を活用している方はいらっしゃいますか？

 ＰＭの場合は、活用している方の例を見るとオーナーのみでなく、賃借人にとっても物件の環境がよくなる（不良入居者がいなくなるから）というメリットが見えてきますが、分譲マンションの1室を賃貸する場合など 、賃借人にとりどう

いうメリット出せるのか、どうもピンときません。（賃料を安く･･というのはなしで）

  また、再契約の際の再契約料や再契約手数料、どのくらいいただいてますか？

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「再契約を保証してしまうのは駄目、後で子供がアメリカから帰ってくるなどということになるとこまる」という部分がありましたので、「無論定期ですから、先ほどの場合でも再契約拒絶はできますよね。でもトラブル防止を考えるなら、再契約拒絶の条項に各種迷惑行為とあわせて、想定される自己都合を入れておくのがよいでしょうか？」と聞きましたら、「やはりあいまいな部分は出てくる、まあそういう正当事由的なことを入れるのもよいかも」ということでした。

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再契約型定期借家権の情報を集め始めたきっかけはＰＭで活用しているアートアベニューの藤澤社長がフォーラム２１に書いていた記事でした。不良入居者を排除することで建物の価値もあがり、借主にもよい環境を提供できるというものでした。

そこへ来て別な方から更新料判決対策にという声があがりました。

再契約型定期借家権の情報を集め始めたきっかけはＰＭで活用しているアートアベニューの藤澤社長がフォーラム２１に書いていた記事でした。

不良入居者を排除することで建物の価値もあがり、借主にもよい環境を提供できるというものでした。

そこへ来て別な方から更新料判決対策にという声があがり、作業を急いているところです。

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 こういった意見に対して、阪神間で、大規模に定期借家で再契約を行っている管理業者さんに
以下聞いてみました。

Ｋ社は、弊社のすぐ近くで４８戸のマンションで定期借家契約を行っており

２年の契約期間で、これまで再契約を断った事例無しとのこと。 ２年毎の再契約手数料は無料とのことでした。 募集図面で、２年定期借家で再契約可を謳っている。

Ｗ社は、弊社のすぐ近くで８０戸のマンションで定期借家契約を行っており

他にも収益を購入して、満室にして、収益物件で売却をしたりと活発に

転売を行っている業者。 売る場合、買い主は、定期借家契約を好む。 賃貸借の契約時、再契約可は、謳っていないので、 原則、いつでも断ることは可としている。 が、いままで、再契約を断った事例は無いとのこと。 ２年毎の再契約手数料は無料とのことでした。

やはり、 > 不良入居者を排除することで建物の価値もあがり、借主にも > よい環境を提供できるというものでした。 という説明には実務上は、かなり無理があると思われます。

以下、日本賃貸住宅管理協会の定期借家契約のひな形から

「高齢者の再契約判定」の条項です。

高齢者は契約時に再契約しない場合の身元引受人を付けるのが、契約条件となっています（通常は、連帯保証人が兼ねる）

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第23条　(身元引受)

1．身元引受人(以下丁という)は、原則として乙の子供や孫、甥、姪、もしくは将来乙の生活を支援する方とし、合意更新・法定更新にかかわらず、本契約が存続する限り、乙の安否を適宜確認する責任を負うほか、乙と連帯して24条に定めた事象に責任を負います。

また、身元引受人は連帯保証人を兼務することができます。

2．丁は、本契約が終了し本物件が完全に明け渡されるまで、

身元引受の責を免れることはできません。

3．丁の本契約締結時の住所・電話番号・職業等に変更があったときは、

速やかに甲に通知しなければなりません。

4．乙または丁は、丁に死亡、後見開始・保佐開始の審判があった

場合または丁が所在不明等の事由により身元引受の責を果たし得ない状況になっ

た場合には、その旨を直ちに甲に通知しなければなりません。またこの場合、乙

は速やかに甲の承諾を得て身元引受人を追加または変更しなければなりません。

第24条　(乙から身元引受人への委任)

　1．乙は、丁に対して、契約中および契約終了時に第2項の権限を委任します。

乙は、丁が委任された権限を行使したことにつき、丁・甲または関係者に対して、

不服の申立てまたは損害賠償その他の請求をしません。

2．�@乙の入院先・転居先等の決定

�A契約解除の合意

�B乙の身柄の引受け

�C退去立合

�D第17条に定める明渡しおよび原状回復

�E明け渡し終了後の残置物の処理

�F保証金精算および返還される保証金の受領

3．乙は、本契約の存続する限り、前項の委任を解約することはできません。

第25条　(判定委員会)

乙の状況により管理会社が必要に応じて判定委員会を開催し、入居が適切であるか否かを判断します。判定委員会の委員は以下の通り。

�@甲もしくは甲の代理人

�A連帯保証人もしくは連帯保証人がいない場合は身元引受人。

�B管理会社担当者

寝返りが自力では困難である等、要介護3に相当する状態となったときは、

入居の継続を不可能と判断します。  

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