阪神間（西宮市−甲子園界隈）の賃貸住宅　と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、　マンスリー マンションを掲載.　リンクフリー

Auｇ/01/2006　
　最近、不動産を証券化した「Ｊリート」が売れている様ですが、大丈夫なんでしょうかと買い主を心配します。
昨年の終わりくらいから、不動産の買値が上がってます。１０％で買っていたのが、８％へ利回りが下がりながら買値が上がっているわけです。２％利回りが下がると不動産の買値は２割程の値上がりです。

　しかし、家賃は、現在進行形で、下がり続けています。家賃が下がれば、当然利回りはさらに下がる訳です。「Ｊリート」の利回りは、当初６％だったのが、現在３％まで下がっていると言われています。元金の半分ほどは、銀行の１％台の借入が組み込まれているといわれていますので、これから、金利が上がりながら、家賃がさらに下がると、ダブルで「Ｊリート」の利回りが下がる訳です。５年・１０年後の大規模な修繕に耐えれるのかなと心配になります。

Jul/05/2004
豊中市役所に所用があり、甲子園から豊中へ自転車で行ってきました。
　　　　　　　　　　　甲子園→R2神崎大橋→なにわ自転車道→江坂→服部緑地公園→伊丹空港下
　　　　　　　　　　　→猪名川自転車道→甲子園　　４０km　３時間

Dec/24/2004
先日、返済過多のオーナーさんから、以下の質問がありました。

「敷金返還訴訟等の報道を見ていますと、
本当の家主が、経営が成り立たなくなりいなくなるのではと心配します。
善良家主のような弱者をターゲットにするのではなく、
政治家や悪徳弁護士・悪徳司法書士を相手に裁判すればどうですか？
敷引とは、どれくらいの金額が法的に有効なのか」


以下が返事です、参考に。

基本的な考え方として、家賃を値上げして、補うべきなのです。更新料とか、礼金とか、敷引とか解約時の実費精算というのは、基本的に借主に対するだまし討ちです。

実際弊社では、 家賃７万円　　　 敷金６０万円     敷引３０万円   と
　　　　　　　　　　家賃７.６万円　　敷金・敷引ゼロ　礼金１３万円　（預かり金がないので、滞納保証会社の保証を設定しています）

の両方で募集して、礼金を選択された方が成約しております。礼金の場合、通常損耗は、家賃に込みで「ガイドラインに沿った清算と明示」しておりますので、故意過失以外は、普通に使っていれば追加費用は発生する可能性は無い＝だまし討ちは無い＝ので安心です。

　また、借金に依存して賃貸物件を建てられた方は、返済が大変なのは判りますが、それは、プランニング設定時のミスですね。デフレ下のこの時期、インフレでは無いのですから、基本的に借金をしてはダメなのです。現金預金があって、金利が無いに等しいから、収益マンションでも建てようかと言うのが正解。

　分譲マンションを購入する場合でも、頭金無しで金利も安いから購入した方は、ローン破産にまっしぐら。
　デフレ下であることのこわさの認識不足です。そういったツケを借主に持って行くのはお門違いというものです。銀行とか、ハウスメーカー等、建築して儲かる方のみに相談してプランニングするとイケイケどんどんで、的確なアドバイスが皆無なのが実情で残念なことです。
　計画時にファイナンシャルプランナー等に相談すれがこういった事態は防げたでしょうね。

　また、敷引は、１５年以上前は、阪神間では敷金の２割引きというのが定番だったのです。それがバブル時にだんだんとＵＰし５割とか８割となった歴史的経過があります。金額とか割合でなく、もともとそういった金額を根拠とすること事態が法外なのです。消費者契約法の施行以降は、どうなるかこれからの裁判所の判断でしょうが・・・・・

　また　あくまで民法では、通常損耗は家賃に含まれているのが原則であって、合理的な裏付けなど無いに等しい、この敷引という金額と、圧倒的な借手市場の時代的背景と相まって、敷金・敷引という制度は縮小しながらおっつけ無くなると 私は、予想します。

Sep/25/2003
なかなか、景気が良くならず、賃料、地価の下落が止まりません。株価の上昇は、実感信じられません。デフレは、人口大国中国が頑張る限り５年・１０年止まらないでしょうね。大変な時代になってきました。このまま中国の技術力が上がるなら、世界中のデフレの嵐は、ますます激しくなるのでしょうね。まあ、夜露がしのげて、食べられれば、いいか！

May/03/2003
昨日の夜は、悲惨な夜でした。自宅でくつろいでいると、２３：４２頃入居者から電話が入る。友達の家に鍵を忘れてきたので貸して欲しい。早速コートを羽織って店へ。自宅へ帰ると０：２０で４０分の経過、即寝ることにすると、1:43にまた別人から電話が入る。窓の外に人の気配がして恐くて眠れない・・・・・・勇気を出して窓を開けて見てみるように助言する＝面格子がある＝と解決した・・・２０分ほど眠れない・・・・・

さすがに今日は睡眠不足気味だ。

Nov/15/2002
　滞納が今年の春から急に増え始めてます。建築関係の方が約５割。そして給料を貰っていない・・・・・
親方は、なんとしてでも給料は支払うと言います。しかし、それが払えないとは、末期的。
　事実夜逃げをした親方もおられるとか。

Ｆｅｂ/１３/2002
１/２手数料の業者が増えてますしお客さんからの値下げ交渉も増えてますし業者も応じている様です。

影響は、確実に出始めていると思われますが、業界としては、全員が売り上げ減ということですかね。
家賃相場の値下がりと相まって・・・
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以下『大家さん読本』から　転送です。参考に
メールマガジンより
◆【 賃貸TOPIC 】 　　　エイブル“２分の１商法”成果上がらず
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　賃貸仲介大手不動産会社、エイブルの、今期（2002年３月）の過去９ヵ月 （2001・４〜2001・12）の業績が公表されていますが、“仲介手数料２分の１”の積極的な推進者として、興味ある内容となっています。 　期中９ヵ月間の賃貸仲介件数は10万5869件で、前年同期比1.9％減。この手数料収入が80億4700万円で、前年同期比７億3200万円の減収となっています。 　エイブルが“２分の１”方式を表明、入居者からの手数料半分を始めたのが昨年１月。同じく家主からやはり手数料を半分としたのが昨年４月。この期の４〜12月の仲介契約数が前年を割ったということは、消費者が２分の１ を前提に物件を選んだのではないということが実証されたように思われます。 入居者にとって契約手数料は安いに越したことはないが、物件あっての成約 であるのがよく分かります。

　http://www.ohyasan.com/

Ｓep/17/01
この１週間で、新婚さんを２組断りました。理由は、いかにも気に入って今にも申し込みそうな雰囲気で見ておいて、翌日他の業者から申し込みが入る訳です。原因は、手数料です。 ２日も３日も引っ張りまわして、いざ決める段になると、フェイントをかけて、手数料の安い業者に走る。 業者は成功報酬です。２日も３日も引っ張りまわして、霞を食べて生きろというのでしょうか？　主導権をとっているのは、両方とも男性でした。

　そういった節制の無いお客様は、貸主との信頼関係が崩れるとの判断で、断ります。最初の業者から再度申し込みがあっても断ります。一切どこの業者から来ても断るというのが、弊社のスタンスです。 よく反省してほしいものです。

　弊社専任物件は、弊社で一括審査するので、出来ることですが、専任外ではわかりませんよね、当然。しかしこの借り手仲介手数料の乱れている現在何らかの形で統一しないと業界 そのものが乱れることは確かです。

Jun/23/0１
今月、宅建西宮支部で、名簿作成に付き、各会員に聞き取りをいたしましたところ、
メール有りの返事は５７件ですが、実際メールでやり取りの確認できたのは、３２件です。
市内の加盟は、５５０業者です。

この連絡の取れない２５件は、アドレスがあっても使えていない訳で、名簿には載せない予定です・・・


とりあえず、このメールの使える３２業者にはこれからは、ＦＡＸに変えて、メールですべての事務連絡をする予定ですが
せめて、１割は行くと思ってました・・・

未だ、ＦＡＸの無い業者も１０件ほどありますが。

・・・これでは完全に世の中の動きから隔離された世界ですよね・・・・・
不動産業という情報産業に居ながら　と思いました。

Jun/0５/0１
いろんなお客様が・・・・
先日来られたお客様、大変感じの良い方で、人柄は申し分なかったのです。新婚さんで、４ヵ月後に結婚予定とのことでしたが、入居申込みに記載された婚約者の方が、２日後に変更ということになりました。さすがに弊社でもどうかなと思いましたが、貸主さまからもお断りの連絡が入りました。やはり、それって、どうなってるのかなと誰でも思いますよね・・・・

Jun/02/01
不動産界は、もう恐慌です
私の職業上、不動産業界は、まさに、恐慌状態に突入していると見えます。
家賃も不動産価格も、すでにバブルの余波をくぐりぬけてデフレの荒波に揉まれ始めてます。賃金の下落を伴えば、底が見えません。

　阪神間の賃貸マンションに関しては、すでに、中産階級の崩壊が、進み始めています。
相続対策で建てたマンションが、相続まで持たずに赤字になり始めています。満室でも赤字になるのが時間の問題なのです。毎年１割の下落です。すでに３割を突破しています。来年か再来年には家賃は、半値になりそうです。唯一、低金利が救いです。

　長谷川慶太郎氏の「デフレ頭脳を持っているか」によると現在のデフレは、平和の配当とのこと。平和であれば、どんどん生産設備が増強されていくから物が余りデフレになるのは自然。なるほどと思います。そして、このデフレの行き着く先は、前人未踏だれにも判らないとのことです。

　ユニクロ化現象にしても、日本から生産設備を持っていって、現地で、１／２５の人件費で中国人を雇えば管理さえきちんと出来れば、恐ろしく安い製品が世界へ輸出できる訳で、しかもそれを広大な土地と１０億という人口のところで、やりだしたら世界中に、その余波が行くのは当然でしょうね。

　米国が、核兵器で恫喝しながら、膨大な貿易赤字を垂れ流すなら、やはり世界は縮み上がるのは必定。このデフレは、世界中を飲み込んで恐ろしいことになっていくと思います。食料不足という時限爆弾を抱えながら・・・・

                                     　トマト店主　西岡

Apr/23/01
ＣＰＭのセミナーへ行ってきました。
「ＪＲＥＭ・国際CPM協会」主催のＣＰＭ公式セミナー
へ参加しました。
ＣＰＭとは、Certified Property Manager＝認定不動産管理士
と訳すそうで、大阪会場は、３４名の参加でした。

そもそも、この資格は、１９３０年代の米国の大恐慌時に乱れた
不動産管理業者の信頼を回復させる為に設立されたそうです。
不動産証券化（ＲＥＩＴ＝リート）された収益物件を米国では、
このＩＲＥＭ認定のＣＰＭ資格者が管理している場合が多いそうで、
そのＩＲＥＭの日本の認定講座ということです。

そして３月から、この日本でも創設された　日本版ＲＥＩＴ。
タイミングよく開設される、今回の講座開設には
この辺に、狙い目があるのではと思っております。

このＣＰＭには、信頼を得るために厳しい倫理規約があります。
「客＝Ｃlientに黙って儲けてはいけない」のです。
証券化された不動産＝Propertyは多数の投資家の財産となり
＝家主の顔が見えないのですから
証券化された不動産の管理とは正に、他人の財産を預る仕事になります。
そして、それは他人の財産を預かるという銀行と同じ事になる訳です。
高度な開示＝透明性とそして、本当の倫理が求められている訳です。

今回は、米国ＩＲＥＭの公式インストラクター、ジーン・パウエル氏
の講義が４日間、通訳付でありました。
この通訳＝大野さんは、ベストの通訳と思いました。

今回のメインテーマは、倫理規約でした。
ＣＰＭの講座の４日の内３日間が
この倫理規約の講義でした。

ＣＰＭ協会の
この倫理規約の内の一つ
バックマージン（リベート）＝要するに不労所得を＝一切受け取らないことが
日本の大きな不動産関連団体＝に受け入れられなかった理由の一つというのは
さもあらんと思いましたが・・。
今の日本に吹き荒れる天下り、談合、リベート　そして債務免除
モラルハザードの吹き荒れる日本には、本当に必要なことでしょうね。
この倫理という考え方は。

お薦めします。ＣＰＭの講習の受講を！

がしかし、前途多難でしょうね。
逆に、大半の業界関係者がリベートを受け取っている
のが当たり前という風潮なのですから。


よろしければ、ここＪＲＥＭのＨＰの倫理規定を見てください。
http://www.ast.ne.jp/jrem/index.html

特に条項１

この条項１の英語の原文は以下

Article 1: Fiduciary Obligation to Clients 

A CPM shall at all times exercise loyalty to the interests 
of the client and shall not engage in any activity which could be
reasonably construed as contrary to the best interests of the client. 

A CPM shall not represent personal or business interests divergent or
conflicting with those of the client, unless the client is first
notified in writing of the activity or potential conflict of interest,
and consents in writing to such representation. 

A CPM, as a fiduciary for the client, shall not accept, directly or
indirectly, any rebate, fee, commission, discount, or other benefit,
monetary or otherwise, which has not been fully disclosed to and
approved by the client. 
by IREM

Apr/04/01
京都で、仲介業者の、すごいことが、起きましたね。
計画的倒産とは、なんともいただけませんね。
本店と支店２つ　で、保証は３０００万円だそうです。
全日の会員だそうです。
８０００万円とは、すごい被害金額ですね・・・
4/11の朝刊に、全日保証から、見舞金として、最低１０万円は出すことが決まったそうです。

３１日に被害者説明会　京都の不動産業者営業停止で弁護士会／京都 
　京都市の不動産業者が営業を停止し、業者に敷金、礼金などを支払った
大学の新入生らが、マンション入居を断られるなどのトラブルに巻き込まれてい
る問題で、京都弁護士会は三十一日に、無料の被害者説明会を開く。

　同弁護士会などは、今回のトラブルの被害者は少なくとも、約二百人にのぼり、
被害総額は八千万円を超えるとみている。「不動産保証協会」による保証は三千
万円までのため、このままでは半数以上が救済されないという。

　業者は十九日に突然、店を閉め、経営者とも連絡が取れなくなった。受け取った敷金、
礼金、家賃などを家主側に渡していないため、トラブルが続出。新入生らは家主
から入居を断られたり、敷金・礼金を再請求されたりしている。

　同弁護士会の消費者保護委員会は「業者に差し出した入居申込書の写しや
領収書があれば、法的に賃貸借契約が成立したとみなされ、家主に入居の権利を
主張できる」としている。

　説明会は、中京区富小路通丸太町下ルの京都弁護士会館で。午後一時から二時間、
同委員会の弁護士らが応対する。問い合わせは同弁護士会（０７５・２３１・２
３３５）へ。

朝日新聞　インターネット検索より転載
発行日 ＝2001年03月29日　 ソース ＝朝刊 面　名 ＝京都１　 
ページ ＝０３５ 発行社 ＝大阪　 文字数 ＝469 
４／２２続報　日経より
被害学生は３００人以上、被害総額１億円以上、弁護団は、経営者を業務上横領で告訴予定

追加
不動産業者らを新入生側が告訴　01/05/08 
　京都の入居トラブル 京都市の不動産業者「レンタルハウスサービス」が敷金などを受け取ったまま営業を停止、大学の新入生らが入居トラブルに巻き込まれた問題で、被害者側が８日詐欺罪などに当たるとして同社の社長ら４人の告訴状を京都府警に提出した。同府警は近く受理するとしている。 　告訴されたのは社長、前社長、創業時の社長とオーナーとされる男性。 　告訴状によると、社長らは共謀し、同仕が破産申し立てをする予定と知りながら、賃貸借契約の仲介を申し込んだ被害者らに敷金など計約２６０万円を支払わせ、家主らに渡さずだまし、取ったなどとしている。

ＭＡＲ/14/01
仲介手数料の問題
弊社も、３月より、１／２ヶ月分より１ヶ月分に仲介手数料を戻しました。
近隣の業者も、１社を除いて、ほとんどが１か月分に戻しています。
弊社の場合、業物＝他業者の物件が紹介しづらいという弊害が
大きかったのです。実際問題として、阪神間では、エイブルさんの
影響力は、余りにも小さかった様です。

MAR/09/01
１年前、ＮＴＴが、ＩＳＤＮ紹介の特約店をしませんか
ということで、１件紹介すると１万円でした。
今、考えるとこれもＡＤＳＬ対策であったと思われます。
ＩＳＤＮの投資回収の為、ＡＤＳＬを出来るだけ遅らし
ＩＳＤＮの契約者を特約店を介しても増やそうと言う

ＮＴＴは、せこい

弊社では、マイラインは、ＮＴＴは、一切排除予定です。
これは、多分に、ＮＴＴのトップの思考回路が、歪んでいる為と
思われる。
このＮＴＴのＡＤＳＬに対するイチャモンの為に、
ＡＤＳＬの普及が、米国、韓国に比べて格段に遅れたと言われています。
その片棒を担いだかと思うと悔しい限りです。

FEB/25/01
本日、Ｊ−ＲＥＩＴ（日本版不動産投資信託）のセミナーへ
行ってきました。

主催は、メリルリンチでしたが、なかなか勉強になりました。

われわれ不動産業界関係者が関わるのが、
不動産運用会社（投信運用会社）で
不動産の購入、運用管理、売却が
不動産運用のプロフェッショナルとして取引を一任され
国土交通省が認可するそうです。

管理手数料としては、１割が見積もられてました。

ここの不動産運用会社は、大手にすべて盗られそうですね。
われわれ中小は、指をくわえて見ているか下請けになるかでしょうね。

地震とか、空室等のリスクは、分散投資で、拡散して押さえるそうです。

不動産は、収益を生んでいるものに限定され、更地は購入しないそうです。
運用利回りは、６．５％前後を見込んでいるそうです。

不動産購入時、５０％から３０％を債権（金利２．５％）として募集し、
ここがノンリコースローンとなるそうです。

残り５０％〜７０％をこの不動産投資信託＝株式として
募集する見込みだそうです。
元本保証ではないので、購入した不動産の運用しだいで、この株式が
上がったり下がったりとなるそうです。

投資家は、リスクの少ない債権で低金利を選ぶか
株式として、ハイリスク、ハイリターンを狙うか。
すべてガラス張りとなり、情報公開を行なうそうです。

この管理がきちんと出来る業者は、実際少ないと思います。
大手の管理がいいかげんなのは、私どもは消費者から
実際良く聞きます。

FEB/22/01
業界も末期状態になりつつあります。

西宮市内で
仲介業者が、関係無い物件を売りに出し
手付金と仲介手数料を騙し取る事件が発生しました。

なんと
被害者が、仲介業者なので、
保証協会から供託金が出ないそうです。

宅建協会からは、売買で売主不在の場合は、手付金は
売手の口座へ直接振り込むように指示があります。

賃貸借での敷金も、業物の場合、先の業者が代理受領の旨、
そのまま先の業者に
渡してもよいのですが、代理で無い限り
貸主に直接振込む様に指示が出ております。

通常これは出来ないので、必ず、借主と相手先業者へ出向いて
直接支払うか、借主に振り込ませないと、
借り手側の業者の名前で振り込んだり、預かったりは、リスクを
すべてかぶることになります。

好意で預かり、わざわざ先の業者に届ける行為は
運命の分かれ目となります。

JAN/12/01
昨日、同業者の集まりがあり、伺ったところ
泉南は、一気に賃貸借り手手数料１／２がすでに定着したそうです。
尼崎の塚口、武庫之荘近辺では、一部追随する業者もあるも
まだまだ借り手手数料１ヶ月が主流で、エイブルを締め出す動きが
あるそうです。

JAN/11/01
本日、神戸の三宮で、業者の集まりがありました。
議題は、この賃貸仲介手数料１／２問題でした。
８社集まっていましたが、弊社以外
すべての業者が、１ヶ月の手数料のままとのことでした。
みなさん、当分このままで、行くとのこと。
一切下げる予定の無いのが大多数でした。
かなり芦屋、神戸方面とは、温度差を感じました。

曰く

エイブルさんとは、お客さんの質が違う。

１／２ヶ月がよければ、どうぞエイブルサンへ行ってくださいと言う。

只今、サービス内容の公示を検討中。弊社ではこういう理由で１ヶ月頂きますと。

神戸では、別段エイブルに行列など出来ていない。
実際、仲介手数料を減額しても来客が増えるとは思えない。

それよりも、三井リハウス、住友不動産等大手が賃貸に本気で取り組み
始めたことの方がより脅威である。
特に三井リハウスさんは、正月から、チラシを何回も撒き
貸し手、借り手を取り込みはじめているそうです。
自社物のインターネットの登録が、かなり進んでいて
店頭で検索も出来るとのこと。

ただ、１／２ヶ月にした地元有力業者が神戸に２社ありますが、
両社とも管理主体で仲介手数料には、重きを置いてなく、
もともと、他業者への仲介依頼が多いので
割引で来店が増えれば良いように考えているらしいとのこと。

JAN/10/01
仲介手数料を１ヶ月もらう場合
とにかく、この場合、仲介業者は、基本に忠実に
これからは、重説の説明時に借主から、
仲介手数料の支払いの承諾印を念入りに頂くことが肝要と思われます。
他所では１／２ヶ月のところもありますけど弊社は、あえて１ヶ月ですよと
十分説得しておかないと、信用問題となり、２度と来てもらえなくなる可能
性があります。

JAN/08/01
借り手手数料１／２か月分で動き初めました。
みなさん　あけましておめでとうございます。
今年は、不動産業界にとって、まさに激動の年になりそうですね。

正月早々、
近隣の週間住宅情報に掲載している様な、賃貸仲介業者の主だったところが
すべて、借り手手数料１／２か月分で動き初めました。

とんだお年玉です。

そのうちの１社は、あたかも自社が主導して始めたかのように
「これからの常識　仲介手数料は１／２か月分」
と店頭に表示しているのには、笑っちゃいました。

ＴＶで広告のエイブルは、行列ができている様です。
瞬く間に、定着しそうです。ここ阪神間では・・・

追伸
貴社は
もし、手数料を支払う段になって、借り手から
「１／２か月分ではないんですか」
と開き直られても、あえて１か月分、もらえますか？

一旦、１か月分支払ったとして、後日、「１／２か月分は払いすぎだ！
返してくれ、行政に垂れこむ」　言われて、貴社は耐えれますか！
はたして、行政はどう動くでしょうか。
周りに１／２の手数料の業者がうじゃうじゃいて・・・・

ちなみに弊社は、迷わず１／２ヶ月分です。？？！！
契約の入り始めた、本日より
昨日までは、すでに借り手の仲介手数料ゼロの学生契約でした。

DEC/16/00
エイブルさんのサブリース　と　仲介手数料１／２の問題
日経にもエイブルさんの広告が出てました。
朝日新聞とは、少し違い
サブリースを強調していました。
朝日新聞　１２／１２朝刊
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/gif1/0012/able.gif
日経　　　１２／１２or１３朝刊
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/gif1/0012/able2.gif

エイブルさんのサブリースの予算が、１５０億円なら
毎年、１０００戸から２０００戸がサブリースで取れる
勘定ですね。
> 　サブリースのもうひとつのポイントは、入居者が支払う「敷金」「保証金」
> が建物オーナーにいかないで、サブリース会社に入ること。
なら、予算が、もっと増えそうですね。
多分に新築は、新規サブリース契約が、有利に取れることでしょうね。

> 　大金を預かり物件を管理する、このサブリース業が、免許事業ではないの
> も不思議なところ。不動産の売買、賃貸の仲介業は、宅建業法が何よりも尊
> 重されているのですが、管理業、サブリース業は、表現は悪いのですが、無
> 法状態といえます。

エイブルさんは、

１年分前払いで、おいしい貸主を取り込み

仲介手数料割引１／２ヶ月で借主を取り込み

これで、完璧ということですね。

これ、この借り手市場の今、インパクトは大きいでしょうね。

そして建築業者は、エイブルさんと、この前払いプランをオーナーへ
持っていけば受注しやすいですよね。

狙いは、仲介手数料から、借上げのサブリースの手数料への
移行を狙うという訳ですか。

>通常、家賃の85〜90％程度を保証料としてオーナーに支払い、
>10〜15％の範囲内で経費と利益とを捻出します。
>仲介手数料を稼ぐ仲介不動産会社と違い、管理会社、サブリース会
>社は不動産の管理及び金融ノウハウを持ち合わせていないとできない仕事と
>いえるでしょう。

バットしかしです。
> 　サブリース会社は、ハウスメーカーや仲介不動産会社の子会社というケー
> スが多く、最悪、親会社が支払い不能に陥れば、敷金、保証金は返ってこず、
> 入金されないというケースも発生するので、後で泣き寝入りにならないよう
> にサブリース契約には十分に気をつけましょう。
そういえば、関東で、親会社の建築関係の会社が倒産して管理会社が
貸主へのサブリースの支払いを滞納して解約にも応じないと一時大問題に
なってましたね。

それにしましても、レインズ問題では、売買の仲介手数料が
そして、エイブル問題では、賃貸のそれが
激減します。

仲介手数料は、売買＆賃貸ともに、氷河期に入りました。
物件価格＆賃料の値下がりで、手数料そのものが減少して
さらにこの騒ぎで、さらに減額でダブルショックとなります。

ＩＴ革命　と　物件のだぶつきで、買手＆借り手市場の今
一気に、市場に変化が起き始めたのは
運命のイタヅラでしょうか。


ＩＴ革命で、流通の中抜が進んでいるのと軌を一つにする訳で
当たり前といえば当たり前の出来事なのでしょうが
不動産業界も例外ではいられないでしょう。

業者数は、大幅な淘汰が予想されますし、
仲介手数料の依存割合を減らさないと
不動産業界では、生き残れないでしょね。
これからは。

上記引用文書は、(株)宣報社の　ＭＭから

NOV/08/00
日経のレインズの情報への続報　４
昨日、ミサワホーム近畿兵庫支店の勉強会がありました。

三澤社長の弁
宅建の会長も知らなかった。建設省のトップも知らなかった。と
本人達に合ったので確認しました。

こいうい状況下での日経新聞の報道だったのですが、
記事の内容の方向に進むのは時代の流れでしょう。
とのことで、
ミサワホームのＭＲＤ＝物件情報検索のＨＰの紹介をされていました。
月々１万円で、物件登録は無制限とのこと。

地域情報＝学校、病院、役所関係　が物件確認ＨＰから見られる。
地価情報も見れる。
という情報の深さがここのＨＰの特色だそうです。
http://www.mrd-misawa.co.jp/

その後、講演された、京都のＦ社のＦ社長さんも
あれは、誤報ではない。

　中部圏＋東日本の　不動産流通機構　の　マスメディア検討ワキム　で
以下、今年６月の報告書が、日経の記事に沿った内容で出来上がっていた。

すべての情報は、公開されるのが当然の流れであり、公共の財産である。
インターネットの普及により共同仲介の手法は見直さなざるおえない。
消費者サイドに立ち、アドバイスすることにより報酬を得る
コンサル業務の強化を、せざるえない。

前向きに対処したいとのことでした。

Oct/30/00
日経のレインズの情報への続報　３

ソフトバンクが、エイブルの株主になったのは
ご存知の方も多いと思います。
これは、知人のＴさんから連絡が入りソフトバンクは、すでに損切りして
エイブルの株は全て、手放したとのことです。

そして、未確認情報ですが、ソフトバンクは最近は
地方の中堅の不動産会社に数千万円単位で出資して
いるとか。
この流れからの伏流として、このレインズ問題の
リークがあったのかもしれません。

そう、建設省でも、天下り先としては、「ＩＴ産業」
の方が、おいしそうでしょうね。
不動産業は、もうとっくに見捨てられたことに
早く気づきましょう。

「ＩＴ革命」は、情報が、軽くなって自由に行き交う場です
から、逆に情報にしがみついている不動産業界は、
ソフトバンクから見れば、絶好の標的なのかもしれません。

昨日、知り合いの方から聞いたのですが、損保会社と組んで
事故車から使える部品をネットで販売する事業が大変好調
だそうです。
インターネットが普及する迄は、そういった個別の
部品販売は経費倒れで不可能だった訳で、

正にインターネットとデーターベースの見事なマッチングの
極みといったところでしょうか。

しかしこの買手と売手の情報のマッチング作業は、
不動産でも、同じ作業なのです。ここが、ＩＴ産業に取られて
合理化されれば、後には、
物件の法的、物的確認作業が残るだけです。

これから不動産業界は、法律と建物等不動産の
専門知識のある人が、必要な業態に変わる
＝つまり今までは情報をあやつる
情報産業から
知識産業に
変わるということなのでしょう。
ＩＴ革命を追い風にして？？？
向かい風か！！！

参考
バイヤーズ・エージェント(買い手の代理人)制度

Oct/28/00
日経のレインズの情報への続報　２


規制緩和で痛みを受ける業界が既得権益を守ろうとする。
その業界の組織の上部に君臨する天下り関係者
そして、その先の融通の利かない官僚と、
目先の票と利害みで動く政治家

この天下り関係者への退職金は、一体いくらなのでしょうか。
＝退職金は、所得税が極端に少ないのです。

それに対する協会の幹部の方への見返りは、
勲章を与えるということなのでしょうか。

いつもの役所と国民との悲しい関係です。

ならば、今回のレインズの情報のリークは
この線から外れる、建設省の新しい勢力からの動きと理解できます。
業界でも、気概のある方は、この呼びかけに答えて、
勇気を出して、前進すべきではと思います。

Oct/17/00
１６日の日経新聞朝刊のトップニュースがすごかった。
　なにしろ売買の仲介を業者に依頼した場合に買い手は手数料は不要と業法を改正した上で、業者内の物件情報システムのレインズの不動産売買の物件情報をインターネットで、一般公開するというものです。
　早速、全日と全宅の全国組織の組合の幹部が、建設省へ直接問い合わせた結果「そういう事実は無い」というが、翌１６日全国の会員へＦＡＸで流されました。

　しかし日経新聞側は、取材により、誤りは無いとの見解のようです。
私も同感です。何しろ１面のトップですから、かなりの勇気ある行動＝裏づけがあるはずです。官僚＋政府自民か。

ＩＴ革命が続く現在
どっちみち、大きな流れとしては、間違いは無いということでしょうね。

　先月は、関東では、賃貸のエイブルとミニミニが、貸手と借手の仲介手数料を双方から１／２ヶ月分に減額するとの発表があったばかり（関西では来年になるそうですが）。

　物件価格は見る見る下がる。賃料もさがる。それ以上に、どんどん収益環境が悪くなる激動の今日この頃です。

Aug/24/00
プロとしての自覚　雪印の食中毒事故について・・・
　山男の間では、非常事態の場合
腐ったご飯　と　肉　があって飢えしのぐためにどちらを食べるか
どちらも火を通せば、菌は死ぬ。

しかしタンパク質＝肉＝の腐った物は、菌は死んでも、毒素が残るから食ったらダメ

だが、炭水化物＝ご飯＝の腐ったものは、菌さえ殺せば残る毒素は無いからから食べても大丈夫

と緊急時の教えとしてとして、２５年ほど前に聞いておりました。

今回の雪印の北海道の事故 以下毎日新聞８／２４ＨＰから転載です。
 >また、４月１日製造の脱脂粉乳の一部で１グラム当たり１万１０００個、最大で９万８０００個の一般細菌が検出されるなど、厚生省令をも大きく上回る異常値だったのに、原料として再利用したこと>について、遠藤支社長は「黄色ブドウ球菌の検出数値に異常がなく、殺菌すれば大丈夫と判断したという。また、現場は黄色ブドウ球菌から毒素が発生する認識はなかった」とした。
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 ＝とは、プロとは思えない処理ですね。専門家が内部に１人として居ないのでしょうか？
これでは、ほとんど故意に近い過失＝重過失＝未必の故意でしょうね。

私たち不動産業でも、これはと疑問に思えば専門家＝弁護士、税理士の指示を仰いで
間違いの無いようにしたいものです。

そのためには、常日ごろから、これはおかしいのではという
感覚と知識を磨く鍛錬が必要ではとひしひしと感じる今日この頃です。

AUG/10/2000　ここ１週間で、相次いで不景気が襲ってきました。
不景気進行中です。
１、２年前に紹介した弊社管理外の物件で、借主サンから相談あり、
昨年春くらいから、銀行の差押えがあり家賃は、銀行に支払ってます。共益費は、貸主に支払っているとのこと。ここがポイントです。
そして、先週、関西電力から連絡があり、「共用部分の電気代金が滞納で、このままですと来週には共用の電気が止まります。」とのこと。ここで困るのは、共用の電気＝水道のポンプが止まるということです。至急銀行に手配して、「水道が止まるということは生活できなくなるので、家賃の支払いを止めても良いということになるので共用の電気代金は、銀行で立替えてでも何とかするように」と要望しました。

２、別の弊社管理物件で、貸主さんより連絡あり
税務署より、敷金差押の通知あり　とのこと
源泉所得税滞納で、借主が不動産明渡し時に敷金の返還請求権を差し押さえますとのことでした。今のところ、家賃は滞納なく支払っておりますので、当面の対応は、注視することで、決着。

３、ガレージ代金滞納で、６月に裁判で解約の判決の下りた方が弊社管理物件であり。
いよいよこれから、給料の差押が一番簡単で安上がりということで、取り掛かります。、借主サン＝会社に格好わるいのですが、致し方ないですね。

MAR/14/2000　ぼちぼち定期借家契約をはじめてます。
弊社では、定期借家を現在３件、交渉中＝更改の店舗３件です。

店舗は、賃料値下げに絡めて、
正当事由借家から、更新の無い定期借家への変更が条件です。

住居は、もちろん新規のみ。

契約期間は住居は１５年、店舗は２０年です。
敷金、敷引、家賃もそのまま
解約は、借主から１ヶ月前予告でいつでも可
家賃は、２年ごと見直しと、いままでとなんら変わりない感じで
やんわりと始めてます。あくまで正当事由の回避が主眼です。

JAN/024/2000　定期借家権　始動する
貸主さんから、早速が依頼ありました
１月２４日、Ｍホーム　と　Ａ信用金庫共催のセミナー（講師は弁護士） を受けたオーナー様より 「築昭和４１年の木賃の物件（全２４戸）は、３月からの新規契約は、 ２０年の定期借家で行って欲しい」旨、要望が入りました。
　ちなみにこの物件はすでに、アルミサッシの窓とドアに変更しており 昨年、屋根の吹き替え、今年は壁の吹き付けと、結構資本を投入して おります。 あと２０年はもたすが、そのころ、建替えをすんなり行くようにしたい とのことでした。
セミナーでは、 定期借家の場合、
１　立ち退きトラブルが無い
２　立退き料に関する紛争が無くなる
３　建替時期ギリギリまで、賃貸での運用を効率的に行える
という説明を受けたそうです。

弊社では、とりあえず、店舗が３戸が、この定期借家契約で、新規募集予定です。
建替えが予想される物件も順次追加予定です。また、戸建等貸家とか、分譲マンションの賃貸分も必ず打ち合わせが必要となりましょう。気が抜けません。家賃相場に影響が出るでしょう。

JAN/01/2000　元旦は、営業　＝２ＹＫの為
　一応何事も無く良かったです。弊社では、本日１月１日は、念のため営業ということで、営業しております。　ガス・水道・電気等ライフラインは順調です。不動産管理業者としては、あとはエレベーターが気になるところです。
本日、開店早々明渡しの借主の方が来店されましたが、後は、多分お客様は無いと思います。この方は、２ＹＫ問題で来られていた短期出張でマンスリーマンションご利用でした。
　パソコンのチェックは、完了しました。３台とも３−５年前と古い機種なのですが、日付は、ＤＯＳのＤＡＴＥ関数で確認しましたが、異常はありませんでした。ＷＩＮＤＯＷＳの修正プログラムを今から入れるところです。

通帳に届出印やめます　 99/12/09 日経の記事

弊社では、銀行に依頼して、通帳の届出印をすべて消し去りました。パソコンがあれば誰でも、目で見てて判別できない印鑑の偽造は出来ると私は思います。

　第一勧業銀行と三和銀行は２０００年度中にも預金通帳に
銀行の届け出印をなつ印する副印鑑制度の廃止を検討する。

盗難にあった預金通帳から印鑑を偽造され不正に現金が引き出される事件が相次いていることに対応する。
届け出印の印影は銀行が通帳とは別に管理し、引き出しの際に顧客のなつ印と照合する仕組みは変わらないため、顧客はどの印鑑を届け出印としたのか自分で記憶しておく必要が生じることになる。

　銀行は通帳に押された副印鑑と顧客が持ち込んだ印鑑が同じなら現金引き出しに応じるが、盗んだ通帳に押され印影から銀行の届け出印を偽造、現金を引き出す例が増えている。
　今年夏にあさひ銀行から現金数百万円が不正に引き出されたが銀行側は「被害額は補てんしない」と主張していた。

多くの銀行はコストのかかる偽造防止に本格的に取り組んでおらず、法曹界などから「顧客を軽視している」との批判があった。このため、第一勧銀などは顧客の印鑑の印影をコンピューターに登録し、顧客が持ち込んだ印鑑とどの店舗でも即座に照合できるようにする。

11/02/99　日管協関西支部　ソフトボール大会　写真集
昨年の６チームから、今年は１０チームの参加でした

9/22/99　日管協主催　建設省後援　で　賃貸住宅なんでもホットライン　開催
電話は３日間、鳴りっぱなしで、２００件以上の問い合わせがあり成功裏に！
関西支部会場は、弁護士４名　と　相談員４名　補助２名　の総員１０名でした。
※入居者からの相談は、原状回復についてが最も多く、26.3%を占めた。
次いで他の入居者との家賃の格差に関する相談が15.6%、修繕義務についてが13.8%、であった。
オーナーからは例年同様、家賃滞納が43.9%を占め、
次いで解約明渡し・更新拒観に因するもので31.7%、今年の特徴で契約内容に困する相談が8件あった。
などなど、不景気な相談が多かったのが、目立ちました。
相談風景写真　１　　２　　３　　４　　５　　６　

9/02/99　日管協関西支部　研究部会
レディス部会　パソコン研究会　原状回復研究会　広報研究会　共催で開かれました。
部会の部屋、2次会である懇親会会場もリクルートの高山様にお世話になりました。
各講師方の熱のこもった講演で､有意義な時間を過ごせました。また懇親会の会場も
個室で楽しく団欒ができました。
写真集　１講演風景　２講演風景　３会場風景　４会場風景　５会場風景　６携帯に図面が　
　　　　　７　懇親会　　８懇親会　　９懇親会　　１０懇親会　

７/１５/99　昨日の豪雨で、地下ガレージの乗用者が５台水没＝全損
大変なことになりました。あっという間の水没です。下水の逆流の為、発見時バンバーの位置まで浸水しておりエンジンがかからない。５台が全滅です。多分３０分ほどの短時間での浸水で、設置しているポンプでは、対応しきれない量だったのです。多分、法的には、貸主には責任はないと思われますが、道義的に何とかしなくてはと。水深７３センチまで来てました。
西宮市に伺ったところ、市の最大想定雨量は、４７ミリ／Ｈで、今回は２３から２４時の間に６０ミリ降っており１０年に一度の雨とのことでした。

7/1/99　ケーブルビジョン西宮協力店　としての半年間の成績
この半年間で、紹介は７棟２９件でした。この紹介成績は、市内では、まずまずとのこと。
こちらへも、マンションの管理依頼の紹介を頂き大変感謝しております。
いよいよ今年９月より、インターネットサービスが始まるそうです。

4/27/99　宅建西宮支部総会で表彰を受ける
宅建西宮支部で、パソコンのデーターベースのプログラムの（アクセスのアプリケーション）
改良を、和建ホームの柴田さんと、昨年より取り組んでおり、その成果が評価されました。

4/07/99　大阪テレビに、原状（現状）回復費用のアドバイスで出演しました。
このＨＰを見ての出演依頼というのが嬉しいですね。
視聴者で起きている解約時の原状回復トラブルへのアドバイスでした。

2/01/99　空室が多い家主様からの管理の依頼相次ぐ
＝３０％から７０％の空室の出た物件の家主サンより、斡旋の依頼が相次いでおります。
見てみますとすべて、家賃が、２年前の設定のままの募集で、現在の相場より２割から３割
の割高でした。だいたい４ヶ月後には、すべてほぼ、満室にさせて頂きました。

1/10/99 宅建西宮支部甲南地区　旅行
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　集合写真集
製作環境：デジタルビデオ=sonyTRV9からの取りこみです。５０枚以上で時間かかりますので・・・

12/08/98 日本賃貸住宅管理業協会関西支部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ソフトボール大会　写真集作成
製作環境：デジタルビデオ=sonyTRV9からパソコンへビデオ静止画キャプチャーボードで取込＝３０万画素相当　
毎秒３０コマから選べますので、シャターチャンスを逃しません。

11/13/98　マフラー改造車の特約新設
先週、モータープールの契約で、マフラーの改造した騒音の大きな改造車の契約をしました。早速、近隣とトラブル発生です。当の本人は、話のわかる方で、入り口側で移動していただき、アイドリングは、一切なしで、現在小康状態です。
早速、自家用車協会に問合せをし、特約の追加です

特約追加分
保安基準に適合していないと思われる、マフラーの改造で騒音が大きい車は、入庫出来ない。

11/08/98 　住宅金融公庫金利が、２％へ
２５００万借りて、月々７．２万円の返済で・・・１０年後は、１３．８万／月の返済・・・・
業者も、ほんとのとこは、言わずに、売るのではと思います。
このデフレですから、 制度として、ゆとり返済は、無くすべき欠陥制度と思われますがその制度を温存する公庫が悪い。
＝業界とグルではと疑いたくなる今日この頃です。

10/25/98　新設のモータープールの許可が、西宮市からでました。
３００�u以上の、モータープールとか資材置き場の新設は、西宮市では、市条例により、予め、西宮市の環境保全課へ、一昨年より届け出が必要とのことでした。近隣の隣接地とすべて話しあいを行ない、そして要望等話し合うようにとのことでした。申請から、２週間かかりました。
結果、公道側のフェンスの新設、ガレージ奥に街灯の設置、そして前進駐車の為、台数が４台減少し、結果１０台となりました。
しかし、近隣とも友好的になり、結果、近隣の方が２台借りていただくことになり、めでたしめでたしでした。　

10/18/98　台風で、西宮市は、水門を閉めず、高潮が発生
　宅地建物取引主任者の試験の日、試験監督に行きました。ところが、行く道で、深夜の台風で、高潮の後片付けに出くわしました。夜中の１時に発生ですから、なにもできなかったとのこと。西宮市が、保証するそうです。水門を閉めていれば３ｍはありますので余裕です。高潮は、５０センチほどでした。高潮警報が出ていたとのこと。行政の怠慢は、なにおかいわんや！通常は床下くらいでしたが、フレンズというコンビニは、半地下だったため、全滅でした。写真１高潮跡、　写真２、　写真３

9/27/98　賃料滞納に付き、強制執行に立ち会う

　　先週、賃料滞納の入居者の裁判所からの立退きの強制執行に、立ち会った。滞納は、２回目です。その２年ほど前に、即決和解を、裁判所で行なっており、今年の春から、２回目の滞納を始めたので、今度は、即＝空渡しの強制執行を、裁判所へ、お願いした訳です。
　約１ヶ月前に、家具等に差し押さえの紙を貼り、通告をドアに貼っていたのにも関わらず、本人は、日常生活を行なったままで、立退きの準備を一切しておらず、さらに、なぜ無断で人の部屋に入るのかと、言い寄り、はたまた警察官まで呼ぶ始末でした。警察官と、執行管が話をして、警察官が、帰るのをみて、やっと納得した様子でした。

　事前の打ち合わせでは、現場で、貸主が、タンス等を落札して、債権と相殺し、衣類と食器等身の回りの品を１ヶ月預かり、他のタンスとか、家具類は、即処分を予定していました。しかし、まったく本人が、立退きの用意をしていなかったので、持参したダンボールの５個ほどではまったく足らず、結局３０個ほど用意して、タンス等家具類も貸主側すべて預かり、１ヶ月以内に、本人が、返して欲しい旨連絡があれば、すべてを、返せるように貸し倉庫に預けました。

　執行管からは、もし本人が行くところが、無ければ無料で泊めてくれる国の施設＝更正センターがあるから、そこへ連れて行くよう紹介があり、実際連れて行きましたが、ここはいやや、「次男のところへ行きたい。」とのことでした。
１ヶ月以内に、荷物の引き取りの申し出のあることを、祈るのみです。

　弊社では、このような家賃の滞納は、貸主が裁判で負けることは、まずありませんので、貸主様の自己裁判で処理しております。よって弁護士費用は、まったくかかっておりません。それでも、司法書士先生に執行の文書作成依頼に７万円ほど、執行費用に１０万円前後、さらに倉庫への移動保管に７万ほどかかっております。

９／２５／９８　　「 賃貸住宅なんでもホットライン　」の補助員として、参加

賃貸住宅管理業協会主催、建設省後援、「 賃貸住宅なんでもホットライン　」の補助員で、９月２５日午後１時から５時まで、参加してきました。関西支部では、弁護士先生３名と、補助員３名の合計６名の陣容でした。

相談を受けたのは、１人で１５分として、４時間で、１６人×３セットで、５０人くらいでしょうか。ほとんどひっきりなしですから、電話をかけた方で、話中の方が、かなりいたことが、推測されます。
相談内容は、「　原状回復費用　」の件　と　「　賃料値下げの件　」　が多く全体の８割位でした。次に、「　家賃滞納の件　」が、若干ありました。
質問内容は、基本的なことのわからない場合が、多々あり、内容証明の書き方から説明しなければならない場合など、こういうことは、中学校くらいで、全体の流れを、教えても良いのではと思いました。

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