マンションの建築費が劇的に下がった半面、注文住宅の建築費は高止まりしている。メルセデス・ベンツの何倍もする人生最大の買い物が満足感を与えない仕組みを探る。

「住宅の品質確保法』は頼りにならないし、お金もかかる
　「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)が、1999年度に制定され、2000年4月から
�@「新築住宅の契約に関する瑕疵保証制度の充実」(すべての住宅が対象)が施行されました。
　10月からは、
�A「住宅性能表示制度」(任意)が施行されました。
　これで、「米国に比べて価格は二倍、性能は二分の一」(加藤充・ユニバーサルホーム社長)といわれる日本の住宅はよくなるのでしょうか。結論からいえば、効果はあまり期待できません。特に�Aの「住宅性能表示制度」では、各地に指定住宅性能評価機関がつくられましたが、建設省の天下り先になるでしょう。いつもの役所と消費者との悲しい関係に終わりそうです。
　�@の「瑕疵保証制度の充実」を見ましょう。新築住宅の基本構造部分(基礎、柱、床、屋根等)に瑕疵(欠陥)がある場合は、修理・補修請求、賠償請求、あるいは契約の解除ができ、瑕疵担保期間は一〇年に義務化されました(短縮の特約は不可となる)。
　それでは、どのくらいのひどさを「瑕疵」と認定し、請求の対象とするのでしようか。7月19日、建設省は「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」を告示しました。
　床の傾斜を見ると、木造住宅などで、「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性」を、１０００分の３までを「低い」、１０００分の３以上１００００分の６未満までを「一定程度存する」、１０００分の６以上を「高い」と認定しています。
　裏を返せば、１０００分の６未満までは「瑕疵」ではないといっているような内容です。１０００分の３未満でもビー玉はころころ転がります。今どき、床傾斜１０００分の６以上の欠陥住宅をつくる業者はまれです。そのほかの内容を見ても実効性はあまり期待できません。「品確法」で瑕疵担保期間が１０年になったことは、大変な前進に見えます。これまでは住宅メーカーとの契約では瑕疵担保期間は一年か、二年が一般的だったからです。ところが、民法の暇疵担保責任の期間は、建物についての特則(民法六一二八条)では、建物や地盤の暇疵について、引き渡し後５年、コンクリート造りの建物については１０年と定めてあります。この民法の原則を消費者に不利なように木造で一年、コンクリート二年と制限していたのが実態です(契約で合意したから適法という理屈)。品確法では民法の原則に戻っただけともいえます。
　�Aの「住宅性能表示制度」の施行に伴い、建設省は指定住宅性能評価機関を６４機関指定しました。「財団法人秋田センター」という名称が一般的ですが、東京都や神奈川県など大都市部では、株式会社の評価機関もあります。住宅性能表示制度は、強制ではなく任意の制度です。利用するかしないかは消費者の意思によります。お金(評価料)もかかります。

　住宅の性能表示の項目としては、
�@構造の安定、�A火災時の安全、�B温熱環境�C音環境、�D高齢者への配慮、�E劣化の軽減、などを1から5の数値で評価します。こうした性能を設計図書をベースに指定機関が評価します。性能評価を受けた住宅について紛争があったときは、裁判所外の指定住宅紛争処理機関が「あっせん・調停・仲裁」を行います。建設省は9月に指定住宅紛争処理機関を指定しましたが、全部が各地の弁護士会です。住宅性能表示制度は、今後の運用次第ですが、「日本住宅性能表示基準のポイント」(建設省住宅局住宅生産課)を見る限り、消費者にとって実効性のあるものとは思えません。

　建設省が「品確法」に踏み切った動機は、
�@秋田県木造住宅(秋田県出資の第三セクター)の欠陥住宅騒動でたたかれたこと、
�A地球温暖化対策の圧力(日本はいつまで２６年で建て替えられる粗末な家をつくっているんだという国際的批判)です。
　ただ、そのでき上がりは、中小工務店などへの配慮で基準が緩くなり、天下り先確保と、弁護士会への配慮(仕事を与えるなど)という結果になりそうです。
　積水ハウスなど大手住宅メーカーは、今のところ住宅性能表示を販売のツールにしていません。