借家人の故意・過失によって生じた毀損・汚損は、原状回復義務の対象になる。

例

�@　畳の表替え費用　・・・・・・原則として対象外

�A　襖の張り替え費用　・・・・原則として対象外

�B　壁紙の張り替え費用・・・・原則として対象外

　結露によって発生したカビで汚れた壁紙「結露は、一般に建物の構造によって発生の基本的条件が与えられるので、特段の事情のない限り、損害賠償特約には結露による汚損は含まれない」(名古屋地判平2・1O・19)

�C　借家人の妻が破損した窓ガラスの修理代・・・・対象になる

�D　借家人の子供が穴をあけた障子の修理代・・・・対象になる

�E　タバコのヤニで汚れた壁紙の張り替え費用・・・・原則として対象外(特約で喫煙を禁止していない場合)通常の用法に従って用いたもの対象外

　特約は、原則として有効であるが、自然的損耗について原状回復義務を負わせた特約は、賃料の額、礼金または敷金・保証金の有無、敷金・保証金の償却の有無、賃借年数、修繕に要する費用、入居時に原状回復がなされていたか否か、慣習等を総合的に判断して効力が否定される場合がある。

例

�@　入居時にきれいになっていた場合には、畳・襖・障子の張り替え費用を借家人の負担とする特約は有効とされている。

例外

・　賃貸借期問が短期間で自然的損耗が殆どない場合

・敷金の償却が定められている場合

・建物が滅失した場合

�A　費用が高額な場合は、特約の効力が否定されやすい。

　　カーペット・じゅうたん・壁紙の張り替え費用(クリーニング費用程度は認められる)

�B　退去時に敷金から一定額を償却する旨の特約の効力は原則として認められている。

　例外

・賃借期間が短期間で自然的損耗がほとんどない場合

・建物が滅失した場合(最判平10・9・3)

・償却金額以外にさらに借家人に対し、畳の張り替え費用などをその負担とする特約は否定されやすい。

�C　鍵の交換費用を借家人の負担とする特約は原則として有効。