tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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らくらくローンに注意
 

 

朝日新聞=ローン重圧
週間ポスト=政策ミス
ゆとりローンは欠陥制度
住宅金融公庫が無くなる
平成の徳政令
偽造・構造計算書

 

 ローンを組んで住宅ローンを買う=政府から見れば内需拡大の立派な景気対策として、公共事業を補う面が大きくクローズアップされています。一人公共事業とも言われています。また、地価の買い支え=銀行の不良債権を減らす意味合いもあり。ということで、税金の面からもバックアップされており、例年被害者が絶えないといった現状です。この10年間デフレの影響で値下がりが大きく、●「借り換えできず」 ●「買い換えできず」 ●「返済できず」のできず3重苦で、 自己破産増大の原因の一つとして注目されています。(地価最終暴落=光文社刊 立木信著)

こういった融資を国ぐるみで行うというのは、根底に地価買い支えという思想があったのではと思われます。ローンを利用した方々は、内需拡大+不良債権処理+地価買い支えという国の政策に協力した訳ですが、その結果の代償は、あまりに大きいと言わざるえないでしょう。恐ろしくマンションの価格の下落率です・・・変額保険も似た構図だと思います。
2004/12/03 住宅公庫の損失見込み、最大3兆円 政府、7年間で処理  朝日新聞HPより

いま、住宅ローン利用者が危ない

その原因は、住宅金融公庫の「ゆとり返済」にある。

利用者にとって優遇処置であるはずの制度が逆に利用者の首をしめている。

平成10年は「住宅ローン破産」が激増する始まりの年

平成5・6年度の『ゆとり返済』利用者約70万人。

特に平成5年は、物件価格のなんと100%まで融資と大幅な条件緩和措置

平成2〜4年度に契約した『担保割れ』被害者100万人以上。

いま、これらの公庫融資利用者がイチバン危ない。

そして破産激増回避の為「ゆとり返済」に救済処置を実施

「借り換えできず」「買い換えできず」「返済できず」の3重苦

本当に困っている人にとっては、「自己破産しか残された道はない変化
  個人版民事再生法とサービサー法が整備され、法律のバックアップの体制が取られたことで、
金融機関の対応のやさしくなっています。少しシンドクなり始めたら、早めに対応すると良い。=平成の徳政令へ

 ゆとり返済  ボーナス返済 が首をしめている 。

そして、理想論としての、ノンリコースローン 欧米ではあたりまえのローン形態が、日本の金融機関だけが、今だ悲しきリコースローンなのです。 さらに日本だけの悪習である連帯保証人制度が、それに追い打ちをかけます。 結局、こういった2大悪習の為に、金融機関の審査能力の低下という致命的な欠陥を生み出しており、日本の今の停滞の大きな原因となっております。

ゆとり返済に救済処置  

統計データ 市街地価格指数
http://www.stat.go.jp/data/nihon/g1703.htm

以下、住宅評論家●山本公喜 「これがローン破産脱出法」

 = エスカルゴムック 日本実業出版社 より 転載

「ゆとり返済」とは、ローン返済の負担を軽くするために、返済当初年間の返済額を極端に少なくする制度のこと。平成4年度以前は、このゆとり返済期間の返済額は、全体の返済期間とは関係なしに50年返済と仮定して計算していた。これを、平成5年度と6年度に限り75年返済で計算するようにしたため、それだけ当初5年間の返済額はかなり少なくてすむようになったのだ。政府としては、公庫融資の拡大を図ることにより、景気が回復するのではないか(住宅版PKOだ)と単純に発想したわけだが、これに不動産業者が便乗してあおった。モデルルームに行げば、すでにゆとり返済を使った住宅ローン計画書が用意されていて、しかもボーナス返済分が目一杯設定されているから、毎月の返済額は極端に少な借家住まいて家賃を払うよりずっと得だと考えて、マイホーム取得に踏み切った人がかなりいたのである。

ボーナス返済でつまずいてローン破たんの道へ…

ところが公庫融資利用者にとっては、これが「落とし穴」にハマる始まり。もともと「ゆとり返済」は、返済後6年も経てば給料もそこそこ上がっているハズだから、返済当初5年間の返済額を少なくしておけぱ、返済負担も軽いだろう、ということで設けられた制度。しかし現在、景気は一向に回復せず、ボーナスも大幅滅という人が多い。リストラや倒産のために収入の道を閉ざされた人さえいる。一方、自営業の人はボーナス返済は組み込んでいないが、不景気で業績が上がらないため、やはり返済は苦しくなっている。私はファイナンシャル・プランナーとして個人の資産運用や生命保険の見直しなどの相談に応じているが、最近とくに増えているのが、住宅ローンに関する相談。そのほとんどがボーナス返済からつまずいている。

 毎月のローンは何とか返済できても、毎月返済分の7倍もあるボーナス返済分は、どうヤリクリしても返済できない。しかたなく、サラ金から借りてボーナス返済を乗り切っている人もいたが、結局はローン破たんして自己破産した極端な例さえある。また、意外に多いのがノンバンク系から住宅ローンを借りているケース。資格条件を満たさないために公庫融資が受けられなかったり、あるいは都内の建売住宅などで公庫融資の適用にならない(容積率のオーバーなどによる違法建築のケースが多い。ただし住むには困らない)人は民間ローンに頼らざるを得ないが、銀行は基本的に8割までしか貸してくれないので、残りは年7.8%といった高利のノンバンク系金融機関から借りるしか方法がなかったのだ。その結果が、購入物件は違法建築のため担保評価が大幅に低下。しかも、ノンバンク系は公的融資と同様に固定金利だから、超低金利の現在も高利のまま。購入当時には夢にも考えていなかった「借り換えできず」「買い換えできず」「返済できず」の3重苦とは、まさにこのことである。

そして、理想論としての、ノンリコースローン 欧米ではあたりまえのローン形態が、日本の金融機関だけが、今だ悲しきリコースローンなのです。
 

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過去7年間の値下がりにより、分譲マンションの購入者には、1000万円を超える担保割れが発生している。トマトホーム作成の価格推移グラフ参照してください。)
現在、住宅ローンの返済に困っている人は、次の四つのパターンに分類できる。

@公的融資を多く借りている人(固定金利でローンを組んでおり、担保割れのため借り換えもできない)

Aゆとり返済を利用している人(6年目以降の返済額がアップする)

Bボーナス分の返済比率が高い人(会社の業績不振やリストラ等でボーナスが激減している)

Cノンバンク系金融機関からの借入れがある人(金利が高く、しかも固定金利)

平成5年、政府はバブル経済崩壊後の長引く不況を打開する景気回復策の一環として、持ち家取得の奨励を打ち出した。つまり、住宅金融公庫の融資限度額を物件価格の100%までOKとし、独身者の年齢制限を廃止したり、「ゆとり返済」の大幅な条件緩和措置などを実施して、低所得者でも多額の融資が受けられるように制度改正を行なったのである。

ローン破たんから抜け出す方法や対策はたしかにいっぱいある。しかし本当に困っている人にとっては、すべて「焼け石に水」。自己破産しか残された道はない、といっても過言ではない。

購入価格に対する自己資金の割合は、平成4年度に比べて5年度と6年度は低い割合で推移している。逆にいえば、それだけ住宅ローンに頼っている、ということになる。しかし一方で、返済負担率も低下しているが、これは平成5年度と6年度については、「ゆとり返済」(当初5年間の返済額を低く抑える優遇措置)期問の返済額を、それまでは50年返済と仮定して計算していたものを75年返済と仮定して計算するように改めた「それだけ、返済額が少なくなる」ことと、融資率を高めたことが反映しているからだ。この平成5年度および6年度に実施された「ゆとり返済」の優遇措置は、いわゆる「景気回復策」の一環として講じられたものだが、これにより、たしかにマイホームの購入需要は高まった。住宅資金は大きく借りられ、返済もしやすくなったのだから当然のことだろう。したがって、公庫融資の利用者も急増しだというわけだ。しかしその結果、返済開始後6年目(ゆとり返済期間終了後)にあたる平成10年以降には、住宅ローンを返済できなくなる人が現在より相当多くなるであろうことが予測される。

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中古マンションの「ステップ返済」=(ゆとり返済)利用者は要注意

代位弁済実行による住宅ローンの事故発生は、バブル期に住宅融資を受けた利用者は借入金そのものが大きく、かつ、高金利で借りているので返済負担も大きく、といって担保価値の下落により低金利ローンに借り換えもできずにいる人が多いことによる。また、返済当初5年間の返済額を軽減できる「ステップ返済」(平成4年度以前の名称)利用者が6年目以降の返済額上昇に対して、給与が期待したほど伸びないためにローンが返済できなくなったケースも多い。

しかし平成5年度からは、ステップ返済は「ゆとり返済」と名称を変え、とくに公庫融資の平成5年度と6年度については、当初5年間の返済額を返済期問75年で計算(それまでは50年で計算)することとした。事故発生前に返済額の見直しが必要

いずれにしても、平成5年度と6年度の公庫融資利用者は、借りやすいしくみに乗って借りているため、今となっては逆に借り過ぎによる事故が起きやすい。さらに問題なのは、公庫融資の場合、平成4年度以前の融資額は所要資金の80%を上限としていたのに対し、平成5年度と6年度は、通常返済は所要資金の80%までであるものの、特別加算額は上乗せした特別加算額が所要資金まで利用できる、つまり100%融資も可能だったこと。したがって、借り過ぎによる事故発生は十分に考えられるわけである。

 公庫ローンの延滞や事故の発生率が本当に高くなるのはこれからであり、住宅ローン利用者は早めに返済額の見直しを実行するよう、その対策が望まれるところである。

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「ゆとり返済」に救済処置

平成5年・6年度のゆとり返済利用者に対する救済措置が発表になった。救われるのはこの2年間のゆとり返済利用者のみで、さらにその中から対象者が絞られる…。

「救済措置」は根本的な解決策となり得るのか?また、その具体的な内容とは?

 公庫のゆとり返済(ゆとり償還)制度は、返済期間25年以上(平成8年度以前は20年以上)の公庫融資を利用する人に対して、返済当初5年間の返済額を50年(平成5年度と6年度は75年)返済で計算することにより、返済当初の負担を軽減して(6年目以降は返済額がアップ)、当初の返済期間内で完済する制度である。

 したがって、平成5年度と6年度に申し込みを行なったゆとり返済利用者の場合は、返済当初の負担が他の年度に比べてより軽減されたが、6年目以降は現行制度による場合よりも大幅な返済額の上昇率となる。一方、その間の所得の伸びが大幅に下回る水準となっているため、その返済に窮することが懸念されている。このため建設省と大蔵省では、平成9年12月20日に、平成5年度と6年度の、ゆとり返済利用者に対して、救済措置を講じることを発表した。

対象となる人は、本人の申告で6年目以降の返済が困難と認められる場合には、返済額の増加率を緩和する措置として、10年を限度に償還期間の延長が認められる。ただし償還期間の延長については、他の利用者とのバランスを取るよう基準を設けて、個別に審査する方針である。緩和措置の目安としては、償還期間を5年延長させた場合、平成5年度当初に借入金1000万円で、20年返済の中古住宅は2倍の上昇率になるのが、1・64倍に、35年返済の新築住宅では、1・33倍が1.24倍になり、償還期問が短いほど、その恩典が得られることになる(次ページ図表2参照)。なお、20年返済の中古住宅では、その上昇率が高いので、償還期問を10年延長すると、申込書を提出した時期により、最高2・19倍を1.54倍に緩和させることが可能なので、今回の救済措置により、返済計画の破たんを防ぐ可能性は高い。

平成5・6年度の『ゆとり返済』利用者約70万人。

平成2〜4年度に契約した『担保割れ』被害者100万人以上。

いま、これらの公庫融資利用者がイチバン危ない

旱めにローン地獄から脱げ出すテクニックを大公開!

住宅評論家●山本公喜  「これがローン破産脱出法」
= エスカルゴムック 日本実業出版社 ¥1200.より 
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