更新料は無効 返還命じる判決
http://www3.nhk.or.jp/news/k10014466611000.html

　マンションの賃貸契約の更新の際、京都や東京など一部の地域で慣習的に支払われている「更新料」について、入居者の利益を侵害しているとして会社員の男性が家主に返還を求めていた裁判で、京都地方裁判所は「借り主の利益を一方的に侵害していて無効だ」として、全額の返還を命じる判決を言い渡しました。
　この裁判は、京都市下京区のマンションを借りていた２０代の会社員の男性が、契約を更新する際に支払う更新料は消費者の利益を一方的に侵害しているとして、家主にすでに支払った更新料など４６万円余りを返還するよう求めていたものです。２３日の判決で、京都地方裁判所の辻本利雄裁判長は「更新料は家賃の補充とはいえず趣旨が不明りょうだ。借り主の利益を一方的に侵害していて無効だ」として、家主に全額の返還を命じる判決を言い渡しました。原告側の弁護団によりますと、更新料は京都府や滋賀県のほか東京など一部の地域で慣習的に支払われていて、ほかにも返還を求める裁判が起こされていますが、更新料を無効とする判決は初めてだということです。原告側の弁護団は「きわめて妥当な判決だ。不動産の賃貸契約には借り主に不利な内容が多く、今後も正していきたい」と話しています。一方、被告側の弁護士は「十分な審理をしない拙速な判決であり遺憾だ。内容を精査して今後の方針を決めたい」と話しています。

京都地裁　マンション「更新料」返還命じる
http://www.ktv.co.jp/news/date/20090723.html#0318625

  マンションの借主が賃貸契約更新の際に支払った「更新料」などの返還を求めた裁判で、京都地方裁判所は更新料は無効だとする判決を言い渡しました。この裁判は京都市内のマンションを借りていた男性が、「賃貸契約を更新する際の更新料は違法だ」として、更新料など４６万円あまりの返還を貸主に求めたものです。賃貸マンションの更新料は京都や滋賀などで設定されていますが、男性は「契約時に説明がなく、家賃以外を負担する法的な理由はない」としていました。判決で京都地裁の辻本利雄裁判長は「更新料は趣旨が不明瞭で貸主が言う家賃の補充などにはあたらず、借主の利益を一方的に害する」と、男性の訴えを認め、全額の返還を命じました。男性側は「こうした判断は全国初で、消費者保護の流れを引き寄せるものだ」としています。


「更新料」は違法　全国初の判決
http://www.ytv.co.jp/press/kansai/D10677.html

　京都府内の男性会社員が、賃貸マンションの契約更新時に更新料を支払うのは違法として、家主に４６万円余りの返還を求めた裁判で京都地裁は「入居者の利益を一方的に害する」と訴えを認め、家主に全額の返還を命じた。更新料の契約を無効とする判決は全国初。

賃貸マンション：家主に更新料の返還を命令　京都地裁
http://mainichi.jp/photo/news/20090724k0000m040135000c.html

　京都府長岡京市の男性会社員が家主のマンション経営者（京都市中京区）に賃貸マンションの更新料１１万６０００円の返還を求めた訴訟で、京都地裁は２３日、借り主である男性の訴えを全面的に認め、全額を返すよう家主に命じた。辻本利雄裁判長は「両者の賃貸契約は借り主の利益を一方的に害するもので消費者契約法に反し無効だ」と述べた。更新料の返還を命じた判決は初めて。
　判決によると、男性は０６年４月、同市下京区のマンションの１室を１カ月５万８０００円で借りる契約を結んだ。期間は２年で、男性は家賃２カ月分の更新料１１万６０００円を支払い、０８年３月に更新したが、５月には解約して引っ越した。
　男性は昨年１０月、更新料条項が「借り主には賃料の支払い義務しかないのに、正当な理由もなく費用負担を強いるものだ」として提訴。家主側は更新料について、▽家賃を補充する性質がある▽更新を拒絶する権利を放棄する対価でもある−−などと反論していた。
　判決は、「使用期間の長短にかかわらず支払わねばならない更新料を賃料の一部とは評価できない」と判断した。更新拒絶権放棄の対価とする家主側の主張についても「合理的理由がない」と退けた。
　辻本裁判長は「男性が家主側から、更新料特約の趣旨について具体的かつ明確な説明を受けたとは認められない」とも述べた。
　男性は敷金３５万円の返還も求め、全額認められた。
　同様の訴訟では、京都地裁と大津地裁が「更新料は賃料の補充であり契約条項は有効」として請求を棄却、共に大阪高裁で係争中。
　男性側の谷山智光・主任代理人は「消費者保護の理念からすれば当然の判断。家主側は更新料など不当な条項をすぐに排斥すべきだ」と話した。家主側代理人は「十分な審議をせず、拙速な判決が出され遺憾」としている。【熊谷豪】

賃貸住宅の更新料は無効　借り主勝訴の初判断　京都地裁
http://www.asahi.com/national/update/0723/OSK200907230099.html

　賃貸住宅の契約更新時などに家主が更新料の支払いや保証金の敷引（しきびき）特約を借り主に強いるのは消費者契約法違反だとして、京都府長岡京市の２０代の会社員の男性が家主に計４６万６千円の返還を求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は「更新料などを借り主に負担させる合理的理由はなく、契約は無効だ」として全額返還を家主に命じた。
　原告側の京都敷金保証金弁護団によると、更新料をめぐる訴訟は東京地裁などで借り主側の敗訴が続いていた。０１年施行の消費者契約法に基づき更新料について無効とした判決は初めてで、「消費者保護の動きを加速させる画期的な判断だ」と評価した。
　訴えによると、原告の男性は０６年４月に京都市内のマンションに入居する際、保証金３５万円を支払い、月５万８千円の賃料と、２年ごとの更新時に賃料２カ月分の更新料を支払う契約を締結。０８年１月に更新料１１万６千円を支払い、同年５月に解約を申し込んだ。保証金の大半は敷引特約で返ってこなかった。
　訴訟で男性側は「借り主に賃料以外の金銭負担を強いることは、消費者に二重の義務を負わせるもので違法だ」と主張。被告の家主側は「更新料には家主が契約更新を拒絶する権利を放棄することへの対価などが、敷引には物件の損傷回復費などが含まれ、いずれも賃料の補充・前払いなどの性格がある」と反論した。
　判決は「基本的に借り主が賃料以外の金銭を負担することはない」と指摘。そのうえで、「更新料や敷引は賃料に比べて高額で、入居期間と関係なく一定の金額を負担させている。賃料の補充の性質があるとはいえない」などとして家主側の主張を退けた。
　契約書には更新料や敷引特約の記載があるが、借り主と家主の間では情報量や交渉力に格差があることを踏まえ「借り主に具体的、明確に説明したと認められない以上、無効だ」と判断した。
　家主側の弁護士は「十分な審理をせず拙速な判決を出されたことは遺憾だ」と述べた。（中川竜児）

賃貸更新料は無効　家主に返還命令…京都地裁が初判断
http://osaka.yomiuri.co.jp/news/20090724-OYO1T00286.htm

　賃貸マンションの契約更新の際に「更新料」の支払いを求める契約条項は、消費者契約法に反するとして、京都府長岡京市の２０歳代の男性会社員が、支払い済みの更新料など４６万６０００円の返還を家主に求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は「入居者の利益を一方的に害する契約条項」と認定、同法に基づいて、更新料の契約条項を無効とする初の判断を示し、家主に請求全額の支払いを命じた。
　国土交通省によると、更新料が設定された賃貸住宅は、京都や首都圏などに約１００万戸あるとみられる。同種訴訟では、更新料は有効との判断が地裁段階で続いており、他の訴訟にも影響を与えそうだ。
　判決によると、男性は２００６年４月、京都市下京区のマンションに、賃料月５万８０００円、２年ごとの契約更新時に賃料２か月分の更新料を支払う、との契約で入居。０８年の更新時に１１万６０００円を支払ったが、同５月末に退去した。
　裁判で家主側は「更新料には賃料の補充的要素がある」などと主張したが、辻本裁判長は「更新後の入居期間にかかわりなく支払わなければならず、賃借人の使用収益の対価である賃料の一部とは評価できない」と指摘。そのうえで、「家主が主張する更新料の性質に合理的理由は認められず、男性に具体的かつ明確な説明もしていない」などとし、契約条項は無効と判断した。
　男性は入居時に払った保証金（敷金）３５万円の返還も求めており、判決は保証金も消費者契約法に照らして無効とし、請求を認めた。
　男性の弁護団は「画期的な判決だが、判決内容は当然の判断」と評価。家主側の代理人弁護士は「拙速に出された判決で遺憾。内容を精査し、今後の方針を決めたい」としている。

慣習「合理性なし」　家主側「不当だ」…更新料無効判決
http://osaka.yomiuri.co.jp/news/20090724-OYO1T00551.htm

　賃貸住宅の「更新料」支払いを定めた契約条項を、消費者契約法に照らして無効とする初の司法判断を示した２３日の京都地裁判決は、「賃料の補充」など、従来の同種訴訟の判決が認めてきた更新料についての家主側の主張を「合理性がない」と一蹴(いっしゅう)した。原告側弁護団は「消費者保護の流れに沿った素晴らしい判断」と手放しで喜び、長年の〈慣習〉を否定された形の家主側関係者は、「不当な判決だ」と声を落とした。
　同法を巡って更新料の有効性が争われた訴訟は少なくとも４件あるが、昨年１月の京都、今年３月の大津の両地裁判決が、「更新料は賃料を補充するもの」と家主側の主張に沿った判断を示すなど、更新料は有効との判決が続いていた。
　今回の訴訟でも、家主側は同様の主張で臨んだ。だが、判決は「合理的理由があるとは言えない」とことごとく退け、これまでとは正反対の結論を導き出した。
　閉廷後、記者会見した原告代理人の平尾嘉晃弁護士は「更新料は有効との結論ありきだったこれまでと違い、妥当性を綿密に分析した判決。更新料を賃料と認識して支払っている人はほとんどおらず、家主側の主張は詭弁(きべん)だ」と強調。判決が従来の判例と逆になったことについては、「判断する人の価値観の違い。原告男性の退去が、更新後２か月だったという事情も考慮されたのでは」と分析した。
　一方、賃貸住宅管理者ら約１１００社が加盟する「日本賃貸住宅管理協会」の大路博司・京都府支部副支部長は「更新料は有効と思っており、不当な判決だ。８月下旬に大阪高裁である同種訴訟の控訴審判決に注目したい」と話した。
　首都圏の家主から経営相談を受ける「東京共同住宅協会」の森政行・相談員委員長は「賃貸契約書の内容が覆されるなら、契約行為にどんな意味があるのか。今後、各地で同種訴訟が起こる可能性もあり、大家さん泣かせの判決」と憤った。

マンション更新料「無効」　京都地裁初判断　全額返還を命令
http://www.sankei-kansai.com/2009/07/24/20090724-012638.php

　賃貸マンションの更新料や敷引（しきびき）の特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都府長岡京市の２０代の男性会社員が、家主に支払った保証金と更新料計約４７万円の返還を求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は特約について「借り手の義務を不当に重くし、利益を一方的に害するもので無効」として、家主に全額返還を命じる判決を言い渡した。原告側代理人によると、同法に照らして更新料特約を無効とした判断は初めて。
　判決によると、男性は平成１８年４月、家主と２年の賃貸借契約を締結。この際、保証金３５万円のうち３０万円は解約時に無条件で差し引く敷引特約と、契約延長の際は賃料（５万８千円）２カ月分の更新料を支払う条項がつけられた。原告は更新料支払い後の２０年５月、契約を解除した。
　被告側は、更新料について「賃料の補充的要素がある」と妥当性を主張したが、辻本裁判長は「更新後の使用期間の長短にかかわらず一定額を支払う契約となっており、賃料の一部とは評価できない」と判断。「趣旨が不明瞭（めいりょう）で（全国的に）更新料が慣習化しているとも認められない」と指摘した。
　敷引特約も、「物件劣化の対価」などとする被告側の主張を「自然劣化の費用は賃料に含ませて回収すべき」などとして退けた。

「長年の慣習」全国で１００万件以上

　京都や滋賀、首都圏などで慣行として広く定着し、全国で１００万件以上の賃貸物件の契約にあるとされる更新料特約に、京都地裁は初めて「無効」とする判断を突き付けた。原告側は「画期的な判決。消費者保護の流れを加速させる」と意義を強調するが、不動産業界からは困惑の声が上がっている。
　更新料をめぐってはこれまで、京都地裁の別の判決（平成２０年）や大津地裁判決（２１年）などで「賃料の補充にあたる」として、妥当性が認められていた。しかし、今回の判決は完全に妥当性を否定。原告側代理人は「借り手に賃料の補充として支払う認識はほとんどない。それを賃料と主張するのは詭弁（きべん）だ」と指摘する。
　賃貸物件をめぐる慣行には、敷引特約なども無効とする判断が定着しつつある。消費者問題に詳しい増田尚弁護士（大阪弁護士会）は「賃借の対価は家賃だけでいいはずだというシンプルで基本に立ち返った判決」と評価する。
　一方、京都市内の賃貸仲介業者は「月々の家賃が安いほうが借りる側にはいいだろうし、更新料を支払う前に退去すれば得になる側面もある。昔からの慣習ですぐになくなるとは思わないが、影響は少なからずある」と困惑。被告側代理人は「十分な審理をせず、拙速な判決を出されたことは遺憾」とし、控訴を検討する構えもみせている。
　国土交通省が１９年に実施した調査によると、更新料を徴収している業者は神奈川、千葉、東京、埼玉で９０〜６０％を超え、今回訴訟の舞台となった京都では５５％。大阪、兵庫ではゼロなど地域差が大きい。徴収する理由（複数回答）としては、半数の業者が「一時金収入」と「長年の慣習」を挙げた。