【原告の言い分】（要旨） １．私の言い分（原告より） （１）原状回復と敷引の考え方について 　原状回復の考え方について調べますと、判例および旧建設省住宅局「賃貸住 宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」の判断基準は、『原状回 復とは、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではない。建物の価値は時間の 経過、通常の使用でも減少するのであり、使用開始時よりも悪い状態でそのま ま賃貸人に返還すればよい。いわゆる通常損耗分の回復費用は既に家賃に含ま れている。』との考えで一致していることは改めて言及する必要はないかと存 じます。 　この考えに立ち、請求書の内容を検討してみますと、畳表替、洗い美装工事 、クロス張替、ＣＦシート張替などの項目については、本来賃貸人が負担すべ き、次の借り手を迎えるためのリフォーム目的が大半の工事であることは明ら かです。被告は、このような費用を全て賃借人に負担させるというお考えのよ うですが、それは前述の観点から誤りです。また、当方は通常損耗を超えるよ うな異常な損耗を加えてはおりません。これは証拠として提出しております荷 物搬出後退去直前の記念写真から十分にご推察いただけると思います。 　このように、賃貸物件の価値を維持するためのリフォームをも混同した原状 回復費用の全てを賃借人に負担させようと言う被告の考え方は、判例あるいは ガイドラインから逸脱した不当なものであり、本来であれば敷金のほぼ全額が 返還されてしかるべきと考えます。 　しかし、当方は敷引という慣習に対しては譲歩するつもりです。敷引という 慣習自体、強い賃貸人の地位を利用して、賃借人にその使用状況にかかわらず 敷金・保証金の半額の負担をさせるというものであり、これ自体借地借家法の 精神に反するという意見もあると聞いています。正直なところ、弱い賃借人の 立場からすれば、契約時には家を借りたいためなかなか反論はできず、無理矢 理サインさせられるようなものなのです。このような一方的で賃貸人に有利な 慣習に対して譲歩してこれを認めているのですから、その代わりに敷引以上の 金額を請求されることは納得できるはずがありません。 　敷引という慣習を認める以上は、原状回復費として敷引額以上払う必要はな いと確信しています。 （２）敷引を上回る費用請求について 　敷引という慣習については、原状回復費用の先払いとしての定額精算と考え るのが一般だと思います。前述のとおり、通常損耗分の回復費用についてはそ もそも家賃分に含まれているのですから対象外であり、通常損耗を上回る部分 についてを発生するかどうか分からないけれども定額で前払いしているもので す。したがって、原状回復にあたっての基本的な考え方は、利益が出ても賃借 人に返さないが、逆に不足しても賃借人に請求しないというのが敷引という慣 習だと理解しております。 　私なりに調べましたところ、例えば判例（神戸地判平7･8･8判事1542･94）を 参考にしますと、借り主の通常の使用に伴う建物の修繕に要する費用は敷引の 中に含むとされています。また借り主の故意重過失に基づく建物の修繕に要す る費用すらも別途精算されることがないことが通例である、とさえ言及されて います。 　したがって、仮に敷引を超過する金額を請求することが許されるとしたら、 その内容は『汚れ』や『破れ』といったような内装レベルの表面的な事象では なく、建物の本体部分等に対する『通常では考えられないほどの悪質かつ重大 な破壊』と言えるような事象に限り対象となりうるものだと考えます。しかし ながら、被告からの請求書の内容は単なる内装のリフォームであり、敷引を超 過してまで賃借人が支払うべき内容ではありません。 　この点については、証拠として提出している室内の写真などから、破壊どこ ろか、常識的な感覚での通常損耗を超える汚れすらなかったことが十分推察し ていただけると思います。すなわち、当方としては、本来そもそも負担すべき 原状回復費はないと自負する立場なのですが、敷引という慣習を尊重する立場 を決めた以上は敷引額までは無条件で支払う方向に、大きく譲歩している点を ご理解ください。 　しかしながら、敷引を超過してでも支払うべき重大性があると主張するにも かかわらず、被告は退去時に部屋の確認をしておらず、汚れと称するものの具 体的な説明もせず、もちろん立会いもなく、一方的に話を打ち切って差額のみ 銀行振り込みをしただけです。当方としては納得できるはずもございません。 いったい賃借人は、ここまで一方的な請求も甘んじて受けなくてはならないの でしょうか。 （３）原状回復費用負担承諾書について 　これは契約時に押印したものですが一通のみ作成しており、賃貸借契約書と 異なり両者持ち合う形では締結しておりませんでした。なお、入居時点ではこ のような多額の原状回復費の請求は予測できぬことでありましたし、また当然 に賃貸人の負担に帰すべき費用すらをも含めた原状回復費用を無制限に支払う 旨であるとの説明も受けてはおりません。当方としては仲介業者に敷引３５万 円の内で精算されることを確認しておりましたので署名・捺印したものです。 　なお、この原状回復費用負担承諾書の内容は、賃貸物件の価値を維持するた めのリフォーム費用をも含ませた原状回復費用を、理由の如何を問わず、敷引 を超過してまでも更に賃借人に無限に負担させようというものです。それほど までに賃借人は我慢と一方的な不利益を強いられるべきでしょうか。この特約 についてはそもそも、このように賃借人に一方的に不利な特約であることから 借家借地法の精神からも、また公序良俗に反するという民法の観点からも無効 な契約であると考えます。 （４）追加の証拠について 　また、より屋内全体を総合的に把握いただくために、引っ越し前の数ヶ月の 範囲で子供や屋内を撮影したビデオテープが用意できるため、事務官殿にご相 談したところこの類の証拠の事前提出は不要とのことで、当日持参するように との指示がありました。必要であれば当日ご確認下さい。 以上