+++++++++++++++++++++-----------------------////////////////// 以下　株式会社宣報社　のメルマガから転送です。 ちょうど、タイムリーな話題です。 一部、文字化けあり＝原因不明 +++++++++++++++++++++-----------------------////////////////// http://www.ohyasan.com/ (株)宣報社から ■　NEWS SPOT …………「仲介手数料２分の１」の波紋 　 広告手数料、基準値がないフリーマーケット状態迎える ■　賃貸住宅ビジネスを考える〔7〕……「サブリース契約」のポイント 　　　　　　 契約内容を十分に理解して、あくまで慎重に対応 ======================================================================= ■NEWS SPOT-------「仲介手数料２分の１」の波紋 　　　　　　 　 広告手数料、基準値がないフリーマーケット状態迎える ------------------------------------------------------------------------ 　 　前回に続いて「仲介手数料２分の１」問題を取り上げます。 　業界最大手の仲介専門不動産会社エイブルが来年年明けから、「仲介手数料 ２分の１」つまり、仲介契約決定時の手数料を法律に決められた「借り手家賃 の0.5ヵ月分」「貸し手同0.5ヵ月分」にすると表明（新聞辞令）して以来、賃 貸業界に少なからずの波紋を投げかけており、不動産会社各社は年明けから始 まる年に一度の繁忙期を前にして、固唾を飲んで見守っているという状態です。 　家賃６万円の部屋に入居するのに、エイブルで契約すれば入居者は３万円の 負担で済むのです。他の不動産会社（２分の１店でないところ）に行けば、キ ッチリ６万円取られる訳ですから、部屋を探す入居希望者は、この状態では大 挙してエイブル店に行く可能性が高い。こういうシステムが一般に周知された と判断してのことですが、エイブルが逸早く「仲介手数料２分の１」を打ち上 げて集客に成功すれば、当然、他の不動産会社は「２分の１」に追随せざるを 得なくなります。 　 ------------------------------------------ 　　　　　　　　　大家さんが結局 出費増を強いられる 　　------------------------------------------　 　今まで”貸し手１ヵ月、借り手１ヵ月の計２ヵ月”の仲介手数料が取れてい た不動産会社は、今後売上げ半減となります。0.5ヵ月＋0.5ヵ月＝1ヵ月にいく ら上積みできるか、各社知恵の出しどころとなる訳です。法律的（『宅地建物 取引業法』）には、１ヵ月分しかもらえないのですが、フリーマーケット状態 になる「広告料金」を、正確に誠意をもって、第三者に納得できる説明がつく 内容の《広告体系》を確立できた不動産会社が、こうした厳しい市場で生き残 れることになると思います。 　今後「仲介手数料２分の１」方式が新しい商習慣として広まっていけば、一 番の出費を強いられるのは貸し手、つまり大家さんです。不動産会社は、入居 者からは0.5ヵ月分しか取れないので、残り0.5ヵ月にいかにプラスオンした 「α」部分を請求するかに知恵を絞るでしょう。 　空き部屋状態はイヤだから早く入ってほしい、当然、かかる経費、広告費は 実費に見合った分はお支払いします。といえども、フリーマーケット、つまり 基準値がない状態になるので、ケースバイケースとなって、退室、それに伴う 入室の度に、これまで以上の経費がかかりそうな雲行きになっています。 ＊この「仲介手数料／広告料」問題について、大家さんのご質問、ご相談をお 受けします。 ohyasan@senpousha.co.jp 　本誌ではすでに何度か「家主広告料」の問題点を取り上げてきました。詳し くはバックナンバー（http://www.ohyasan.com/）を参照。 　　　　　 ----------------------------------------------------------------------- ■　賃貸ビジネスを考える〔7〕-------「サブリース契約」のポイント 　　　　　　 　　　　　　　　契約内容を十分に理解して、あくまで慎重に対応 ----------------------------------------------------------------------- 　賃貸住宅経営は、やはり骨の折れる仕事です。家賃を滞りなく毎月集金す る、建物のメンテ、管理をきっちりする、入居者が出て行けば次の入居者を 探す、入居者のモメ事があれば対応する……というふうに、俗にいわれるク レーム産業＝不動産業を地で行くのが賃貸ビジネスです。それだけに、一人 の大家がこれら総てを一手に手がけるというのは大変。そのために管理会社 と契約して賃貸経営の大半の業務を代行してもらうのです。現実、入居者の 顔を知らない、物件にも足を運んだことがないといったオーナーが結構いま す。 　サブリース契約（システム）とは、普通一般の賃貸管理業務と違い、賃料 保証をすること。入居者の有無に拘らず、一定の家賃を一定の期間支払うと いうものです。サブリース会社にとっては、入居者がいてもいなくても家賃 を保証するのですから、大変なリスクが発生するので、どんな物件でもOKと いう訳ではなく、当然、厳しい審査があります。通常、家賃の85〜90％程度 を保証料としてオーナーに支払い、10〜15％の範囲内で経費と利益とを捻出 します。仲介手数料を稼ぐ仲介不動産会社と違い、管理会社、サブリース会 社は不動産の管理及び金融ノウハウを持ち合わせていないとできない仕事と いえるでしょう。 　サブリースのもうひとつのポイントは、入居者が支払う「敷金」「保証金」 が建物オーナーにいかないで、サブリース会社に入ること。サブリース会社 はこの敷金、保証金を預かり金扱いにして、誰に遠慮することなく運用する ことができるのです。運用益が出れば、それはそっくりサブリース会社の利 益となります。まあこの辺は、毎月の家賃の一定金額を保証する変わりに、 敷金、保証金は預かっておきますよということになり、オーナーとしては、 まとまった金を手元に置けない、あるいは運用できないと、やや痛し痒しと いったところです。 ------------------------------------------ 　　　　　　　　　　　朝日新聞に誇大(?)広告掲載される ------------------------------------------ 　大金を預かり物件を管理する、このサブリース業が、免許事業ではないの も不思議なところ。不動産の売買、賃貸の仲介業は、宅建業法が何よりも尊 重されているのですが、管理業、サブリース業は、表現は悪いのですが、無 法状態といえます。 　ですから、12月12日付朝日新聞に、エイブルの子会社である「エイブル保 証」が、「１年分の家賃を一括先払いいたします！」といった、５段通しの オーバーな誇大を思わせる広告を平気で掲載しているのです。 どこが誇大的かといえば、「１年分の家賃……」と書かれているのを見れば、 誰しも家賃が丸々支払われると思うでしょうが、紙面の端の方に小さな字で 「一定の金額」と表記してあるのです。家賃の全額保証ではないのです。そ れ以上に、どんな物件でも保証するのではなく、審査基準があって、その条 件を満たした物件のみが保証対象となる旨の説明は必要で、それがないと読 者に「１年分一括先払い」のみが強調されてしまいます。 　広告には、「*条件によっては適用されない場合もあります。」と、一応 断っていますが、活字の大きさは「１年分の」と「条件に」は、格段の差が あり、「条件」の方は見落としそうです。加えて、この広告には「●サブリ ース（一括借上）システム７つのポイント」として、システムの説明が書か れていますが、「１．空室が発生しても毎月一定の金額をお支払いいたしま す。」は、「１年分の家賃を一括先払い」と矛盾するもので、「１年分」 「毎月一定」いったい本当は、どちらが正しいのでしょうか。 !!Bh0l!"%(%$%V%kJ]>Z$G$O!":G4s1X$+$iELJb16分以上の物件はサブリース対 象外（原則不可）にしています。当たり前のことですが、なんでもかんでも 保証なんかしていれば、パンクしてしまいます。ただ、そういうことをきっ ちり表記するのが新聞広告というもので、不動産に強い朝日新聞にしては甘 いチェックといえるでしょう。この広告を見て何人の大家さんが問い合わせ をしたことか、朝日新聞にあるまじき罪な（？）不動産広告です。 　サブリース会社は、ハウスメーカーや仲介不動産会社の子会社というケー スが多く、最悪、親会社が支払い不能に陥れば、敷金、保証金は返ってこず、 入金されないというケースも発生するので、後で泣き寝入りにならないよう にサブリース契約には十分に気をつけましょう。 -----------------------------------------------------------------------