Re: 裁判がはじまります ：しげさんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月31日22時37分
>実際の契約書には、「明渡し」の条項として
>「乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、
>本物件を原状回復しなければならない」とあるだけで・・・
ここが、重要ですね。この契約条項と「しおり」は矛盾している訳ですから。
この契約条項があるということは、平成10年秋以降の新築物件と思われます。
この契約条項を公庫は、平成10年秋以降の新築物件にわざわざ入れたのです。
そしてこの契約条項の主旨は、
住宅金融公庫が解約時の原状(現状)回復費用問題は、
｢原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｣の概要 の
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝主旨に沿うということなのです。
そういった公庫の主旨に反した「しおり」は、根本的に有効なのかどうか、そろそろ白黒ハッキリさせたいところです・・・
裁判がはじまります 名前：しげ
2002年10月31日00時38分
西岡様、いつもアドバイスありがとうございます。
さて、私、その敷金返還請求裁判を、いよいよ11月１日に第１回目の口頭弁論期日ということで行います。建物は特定優良賃貸住宅(特優賃)です。
被告側は弁護士を入れてきていますが、当方(原告側)も敷金問題研究会の弁護士に委任しました。
被告側からは、裁判の期日の２日前になって、ようやく答弁書を送ってきました。
被告の主張の内容を要約しますと、
①入居時に公社から交付している「住まいのしおり」および「修繕費負担区分表」の内容が契約における特約である。
②入居時の契約締結において、公社が入居者に重要事項を説明している。
③明渡し時の見積もりでは258 962円だったが、実際には452 425円かかったため、さらに不足分として193 463円追加で支払え。
というものでした。
実際の契約書には、「明渡し」の条項として「乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない」とあるだけで、契約書自体に上記①の特約を定める条文はありません。敷金問題研究会の弁護士も①は契約書に明言されていない限りは特約とは言えず、②においても、説明しただけで修繕費用を賃借人に負わせることはできないと言います。③の追加費用を含む見積もりの内容も、大部分において次の入居者を確保するためのリフォーム費用にすぎず、その費用を賃借人に負わせることはおかしいと言います。
また、リフォーム会社からの陳述書も添付されており、「他からカビを持ち込んだ疑いがある」とか「加湿器など水蒸気が多量に発生するものを使用していた」など、根拠の無いことが書き並べられており(私の家には除湿機はあっても加湿器はない)、挙句の果てに「こんなひどい状態ははじめてだ」と、明らかに被告と口車を合わせたような内容になっていました。なぜなら、立会い時に補修の査定に来た業者からは、私たちに「他の退去された住居者の部屋と比較しても、きれいに使っているほうですので、いただいている敷金の範囲を超えることはありません」と言われているからです(証拠は立会い時のビデオに残っています)。
まったく、どこまでも高慢で悪質な家主です。
とりあえず、第１回目の口頭弁論期日では、被告側の答弁を聞くまでにとどめ、その次の期日に原告側の反論を行う予定です。
では貸主に請求ですね 名前：トナカイ
2002年10月30日22時45分
ご回答ありがとうございます。
>契約書の貸主が、相手になると思います。
やはりそうですか。仲介業者の腰が重いのもしようがないですね。
では家主に内容証明を送り付けたいと思います。
思い起こせば契約時にも嫌な思いをしました。
マンションの駐車場を借りたのですが、当然車庫証明が要りますから、警察へ提出するための賃貸借証明を頼んだところ、法外な手数料（と言っても１万数千円ですが）を取られました。
一応抗議はしたのですが、仲介業者になだめられて、渋々払いました。
車庫を貸す以上、車庫証明の書類が必要なのは当然のことと思うのですが、一般人の常識はこの業界では非常識なのでしょうか？
車庫証明が取れなくて困るのは一方的に借主ですから、何か足元を見られてるようで非常に憤慨した覚えがあります。
デフレで家主さんもしんどいのでしょうが、それは消費者も同じです。
今回リフォーム代を取り返して、その時の鬱憤も晴らしたいと思います。
また結果ご報告します。
再質問いたします ：しげ さんへ ２ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月28日17時38分
今、マスコミで言われている「敷金問題研究会」の掲示板に書き込まれますと
何か、新しい情報が得られるかもしれません。
掲示板
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/cgi-bin/aska.cgi
ＨＰ
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/
再質問いたします ：しげ さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月28日17時21分
>契約書には「乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、
>本物件を原状回復させなければならない」と明記されている
この表現は、平成１０年秋以降の新規公庫融資物件の案件になると思います。
この｢表現」は、まさに、通常損耗は家賃に含めて請求しなさいということなので、特約と矛盾することになります。この判例はまだありません。
むつかしい問題です。これに昨年の春以降の契約ですと消費者契約法が絡んできて
さらに難しくなります。
更新すると消費者契約法にかかるか否か、という問題もあります。
判例を待ちたいところです。
再質問いたします 名前：しげ
2002年10月28日00時26分
西岡様、再質問いたします。私の場合、特優賃で修繕費負担区分表なるものは配布されていますが、契約書には「乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復させなければならない」と明記されているのみで、原状回復はその区分表に基づく旨の文面はありません。
その場合でも、裁判では先の神戸地裁で下された主旨の判決が下されるのでしょうか。
神戸地裁の判決に不満 ：しげ さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月26日18時38分
>特約の効力および契約自由の原則を尊重した判決という解釈でよいのでしょうか。
概ね、そのようですね。
あらましは、
通常損耗を請求しているが、その転嫁方法として
1 家賃に上乗せする
2 敷引特約する
3 退去時に実費精算する
金額が不当でなければ、どれを選んでも良い様です。
当該物件は、特優賃物件であるが
1 賃料にリフォーム代が上乗せされていない
2 請求している住宅復旧費が妥当な額であり公序良俗に反していない。
3 契約時に特約の説明を受けて承諾の意思表示をしている。
また、公庫法違反について
1 当初の賃料算定の鑑定には、通常損耗分を賃料に含んで毎月回収することは想定していないと考えられる。
2 近隣の敷引と比較しても、公社の請求している住宅復旧費が法外な金額ではない。
等、いろいろな条件を勘案して、裁判所は判決を下ろした様です。
阪神間でのみ、あてはまる判断です。
思うに、相場が下がって、今回の公社の運用が妥当になっている可能性大ですが、裁判所には、相場が下がったとか、先の判例では、減価償却が無かったとか
実際の経済の動きとか、経営上必要な概念は無い様に感じられます。
まあ、貸主が昔の様に強者で、借主が弱者という考えは、このデフレ下で、貸主の破産が相次いでいる情勢下では、当てはまらなくなっています。
手付金について ：あや さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月26日18時10分
手付金とは、基本的に解約手付契約と言われ、契約というからには、重要事項説明書に取引主任者が説明し署名＆押印し、契約書の内容も説明して初めて成立するものです。よってあなたの支払ったお金は、単なる申込金であり全額返金されるべきものと思われます。
多分返してくれます。
白紙撤回を申し入れて、返金されない場合は、行政に相談してください。
手付金について 名前：あや
2002年10月26日17時17分
昨日、ある不動産屋さんで賃貸アパートの物件を見せてもらい、その場で仮契約をして、手付金ということで家賃の1か月分を支払いました。
手付金というのは、契約を取り消す場合、一般的に返還されないものという認識はあるのですが、仮契約ということで、入居申込書に申込人、連帯保証人の氏名、住所等を記載しただけで捺印等はしていません。また、他に受け取った書類は決済金明細書だけで、そこには契約時に必要な書類の一覧等が書かれており、決済日は10月29日となっています。
このような場合、本契約前であっても、手付金を返還してもらうのは無理なのでしょうか。よろしくお願いいたします。
神戸地裁の判決に不満 名前：しげ
2002年10月26日14時57分
平成１４年１０月１５日の神戸地裁における、住宅供給公社相手の原状(現状)回復費用の問題の裁判が借主の全面敗訴で判決された裁判について非常に憤りを感じます。是非、控訴していってほしいと思います。
これは、特約がある場合においてその特約の効力および契約自由の原則を尊重した判決という解釈でよいのでしょうか。
また、私の場合、特優賃で修繕費負担区分表なるものは配布されていますが、契約書には「乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復させなければならない」と明記されているのみで、原状回復はその区分表に基づく旨の文面はありません。
その場合でも、裁判では先の神戸地裁で下された主旨の判決が下されるのでしょうか。
敷金って返ってくるんですね ：よこ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月26日11時03分
時効は、5年です。
なんでもかんでも、返るものではありませんが。
敷金って返ってくるんですね 名前：よこ
2002年10月26日02時20分
つい最近まで知りませんでした。
もう１年ちょっと前の事だし、もう手遅れ（時効）ですよね．．．
それに契約書や、退去時リフォームの見積もりも無いし．．．
残念です。
騙された事が凄く悔しいです。
旧家主さんとのトラブル ：ゆかさんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月24日15時50分
>古い契約書には確かにそうかかれているようですがその契約書の期限は
>すでに１年以上前にきれています。納得がいきません。
学生期間限定ということでしょうね。有効性は、微妙なところでしょうね。賃貸契約は。たとえば連帯保証人は、２年の契約期間が切れても、その後も判例上有効なのです。２年で契約が切れたから出てくれとは、法的に言えないので立退き料が必要となるほど借家権は強いのです。
学校に相談さあたら如何ですか。下着泥棒に対して大家の対応が悪いので中途解約したいが出来ないと・・・・
p.s.
下着泥棒の件は、警察に相談してみてください。
こちらで聞いたところでは、下着泥棒は、誰の下着でよいのではなく、特定の人のを狙うそうです。引越しの場合は、悟られないように注意が必要と思われます。
旧家主さんとのトラブル 名前：ゆか
2002年10月24日14時24分
雑誌にてこのHPのアドレスを知り書き込みさせていただきます。現在、大家
さんと以下の経緯で論争中です。ご意見を聞かせていただけないでしょうか？
ことの起こりは盗難です。２度この部屋にいたときに下着泥棒に会いました。
大家さんに報告しましたが「他の方は盗難にあわれていない」などの不当な
発言があり、対処もあまいようなので、２度目の盗難直後８月に転居することをきめました。
契約では１ヵ月前に報告ということでしがた、それを２日すぎて報告しにい
ったところ、３月までに出られる方は「家賃の３ヵ月分を支払う約束」である
ということをいわれました。いそいで契約書を確認しましたが、そのような
条件は書いていません。そこで疑問に思いつつも、転居をしました。
このときみた契約書は４月に契約書のコピーを渡す義務がある場合に
「契約期間がきれているし、書類が必要なので・・・」といって大家さんに
かいていただいたものでした。書いていないという旨を大家さんについた
えると「それは書類が必要なので仮につくったもの正式なものではない」
とのこと。そう指摘されてきづいたのですが私が更新したと思っていた
契約書は新しい契約書は１枚（私が持っている分）しか作っていません。
お互いの印鑑も収入印紙などはきちんとしていますが特記事項（家賃３ヵ月
の分）が書かれていないのです。
しかし、大家さんは以前の契約の書類が有効だというのです。また、書類
を書いたのは善意でしたことであり、善意には善意で返す良心をみせてほ
しいと。
古い契約書には確かにそうかかれているようですがその契約書の期限はすでに
１年以上前にきれています。納得がいきません。
交渉時に
１．部屋の補修費はこちらでもち（敷金礼金なしのところなので）＋お礼
として数万を渡す
２．家賃３ヵ月は認めないが半額までなら支払う
という対応を話をさせていただいたのですが、あちらは補修費は要らない
あくまで、全額希望。。。という意見を通されています。書かれていない＆
盗難事件があったからこそ、そのまま転居をしたわけなのですが、こういう
場合、全額負担をする義務があるのでしょうか？
長くなりました。ご意見をおきかせください。
どうすれば… 名前：うえ
2002年10月24日12時46分
いつもご回答有難うございます。
相手が言っていることが本当かどうか裏をとるには、どのように調べることが出来るのでしょうか…？誰か（弁護士や探偵）を雇ったりするしかありませんか？これをすると10万はとびますよね…トホホです。話が本当なら、悔しい！です。
敷金返還請求の相手は？ ：トナカイ さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月24日09時47分
>この場合、返還請求は家主か管理業者か、どちらにすべきなのでしょうか？
契約書の貸主が、相手になると思います。
基本的に、貸主の問題を代理できるのは、法的に弁護士だけになります。
トナカイさんの気持ちはわかりますが。
そして、工事により管理業者は、工事業者から多額のリベートを受け取っていることが想像されますが、その為に
工事単価が上がったり面積が水増ししたりしますが、そこをチェックする機能が働かない＝支払いは、仕上がりを2度と見ない前借主というのが、この問題の根の深いところです。
敷金返還請求の相手は？ 名前：トナカイ
2002年10月23日22時54分
１年程前に一度ご相談させて頂きましたが、まだ解決に至っておりません。
私のアクションが鈍いのもありますが、管理業者の対応が非常に不誠実なせいです。
事の経緯を書き出すと長くなるので、質問だけ簡潔に書かせて頂きます。
敷引以外のリフォーム代の請求書は、実際に工事をした（下請けにやらせた）管理業者の関連会社からきました。また費用は管理業者によって敷金より差し引かれ、残額が戻ってきました。
この場合、返還請求は家主か管理業者か、どちらにすべきなのでしょうか？
半年程前に内容証明を管理業者宛に出しました。
管理業者は「返還すべき」という考えは持っているようですが、あくまで家主の責任と言います。家主に伝えてはくれたようですが、積極的に返そうという気はないようです。
実際には家主が負担すべきものという理屈は分かります。
しかし管理業者が請求書まで出して取りたててるんだから、管理業者がまず返してその分を家主から受け取るのが筋じゃないかと思うんですが。
仮に全面的に責任は家主にあるとしても、不動産事情に疎い家主からお金を貰って仲介を生業としている以上、返金についても仲介をするのが本来の姿ではないでしょうか？兵庫一の大手企業だけに腹が立ちます。
以上のような事情から「実際に負担すべき者」という意味ではなく、私が請求書を受け取った事実をもとに、今後交渉を続けるにせよ裁判をするにせよ、｢返還請求をすべき法律上の相手」は誰なのか、お教え頂ければありがたく思います。
宜しくお願い致します。
困難極まる ：うえ さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月23日20時21分
>この話が本当であれば小額訴訟しても返してもらう事は難しいのでしょうか？
本当かどうか、裏を取られたら良いでしょう。本当なら、無いとこからは取れないのは事実です。
困難極まる 名前：うえ
2002年10月23日12時57分
こんにちは。以前、家主＆管理会社が差し押さえにより、住んでる賃貸マンションが競売にかかり敷金返還10万円困難について何度も相談に乗って頂いた者です。先月そのマンションを退去し、返還についてあやふやにされていたので営業しているのに（電話がつながるので）最終的に本当に返す気はないのか聞くと…「今は電気もガスもとめられていて、このような問い合わせがあるので電話だけはかろうじて繋げてる状態なので返せない。社長も2.3ヶ月前に辞めて今は残務整理で残っているのです。私ももうすぐ辞めます」ということでした。（差し押さえられたのは2年前です）本当かどうかわかりません。法的手段をとらせてもらいます、と言うと「どうぞ」といわれました。小額訴訟するつもりでいるのですが、この話が本当であれば小額訴訟しても返してもらう事は難しいのでしょうか？もしくはやるだけやったほうがいいのでしょうか？いつもすみませんがご回答宜しくお願いします。
敷金返還について ：なべ丸 さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月21日16時43分
この方は、1年後でした。
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_judgment/syougaku0104.htm
公序良俗に反しているか否か？之には、契約時の礼金の多寡、更新料とか慣習が影響します。
どちらにお住まいか判りませんが、基本的に現状回復の問題は、
１ 契約時の礼金等の契約の条件、更新料の条件そして金額の多寡
２ その地域の慣習
３ 実際のよごれの状態が、自然損耗か故意過失か
４ 契約書の特約の内容
これらが微妙に影響してきます。
特にそちらの地域の慣習等は、こちらでは
まったくわかりません。よくお調べ下さい。
ちなみに関東の原状回復特約が有る場合の裁判例で
ファミリータイプでも、総額で７万円から２０万円までの
報告が読者から来ています。
以下、参考に
国土交通省 住宅局 （旧建設省）の
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/torikumi.html
「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」ＨＰ
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics/keiyaku/kaihukugaido.htm
減価償却のグラフがあります。
(社)全国宅地建物取引業協会連合会 (社)全国宅地建物取引業保証協会のＨＰから
http://www.zentaku.or.jp/
（社）全宅保証協会では、社員の研修業務の一環としての広報誌の『紙上研修』から
（１）少額訴訟とガイドライン
http://www.zentaku.or.jp/223/shijyoupdf/12.pdf
（２）ガイドラインに基づく個別事例を検討
http://www.zentaku.or.jp/223/shijyoupdf/13.pdf
（３）敷引と原状回復問題について
http://www.zentaku.or.jp/223/shijyoupdf/14.pdf
*****以上３つのpdfファイルは、アクロバットが必要です。
http://www.adobe.co.jp/products/acrobat/readstep.html
敷金返還について 名前：なべ丸
2002年10月21日15時50分
よきアドバイスを頂きたいのですが・・・。愛知県に住むものです。武庫女卒なので身近に感じ、お便りしました。
実は２月にアパートを退去した際、２４万ほど修繕費と言う形で敷金と日割りになるはずの家賃から請求され、そのときは疑いもなく了承してしまいました。しかし後になって考えると、１年しか住んでおらず、全く入った時と変わらないくらいきれいにしていたのに、と納得できなくなりました。
そんな時テレビでみた敷金返還と原状回復のガイドラインのことを知り、ますます腹が立ってきたのです。
と言っても、見積もりや領収書も紛失してしまったので、とりあえず見積もりのコピーを家主に請求したところです。
トマトさん、はたしてコピーの見積もりで、しかも払い済みの修繕費を、８ヶ月も経ってから返還の要求はできるのでしょうか？
もしできるのなら、なんとか全額返還してもらえるようアドバイスをお願いします。
話が違う、、、 ：kim さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月18日14時05分
車が通るかどうかは、だれでもわかることでしょう。
どうしようも無いと思いますが・・・
セールストークは、しっかり書面でもらうが原則でしょうね。
>「夜になったらほとんど車は通りませんよ」って言われたのですが、、。
昼間走っていて、夜のみ静かの可能性は、探る必要ありと思いますが
消費者契約法で、いけるかも？
話が違う、、、 名前：kim
2002年10月18日13時22分
初めまして。お世話になります。京都在住のkimと申します。トマト店主さま、もしよろしければ質問させてください。私はこのたび賃貸マンションへ引っ越したのですが、車道の近くなので夜もうるさくて困っています。下見にも行ってるし横が車道なのは知っていたけど、不動産屋に「夜になったらほとんど車は通りませんよ」って言われたのですが、、。しかし実際住んでみると朝から夜までひっきりなしに車が走る状態です。こういう場合は不動産屋の営業トークにひっかかった私がマヌケなんでしょうか？契約解除などは不可能なんでしょうか？もしよろしければお知恵をお貸し下さい。
シロアリの発生 ちち さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月15日15時36分
シロアリが
>「あなたの部屋はいつも締め切っている。換気が悪いから被害にあったんだ」
なんて聞いたことがありません。
今まで弊社管理物件で、１０件ほどシロアリが出ましたが、風呂場の下とか台所の下とか、また基礎に開口がなく密閉されていたとかが原因で、すべて貸主負担100％でした。不思議に離れた建物でも同じ日に一斉にでます＝春の5月の初めくらいに＝
返す金が無い＝難癖をつけて返さない＝としか思えません。
訴訟しかないでしょうね＝本人訴訟なら数千円の費用です。
本人訴訟の説明ＨＰ
簡易裁判所の勧め
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_judgment/newpage219.htm
少額訴訟について
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_judgment/newpage126.htm
*********************************
手順 と 必要書類については、
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_genzyou/new_page_129.htm
*********************************
そして、今までの成功事例 （失敗したかたはおられませんが）
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_genzyou/newpage220.htm
読者の解
本人訴訟のすすめ
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_soudan/02genzyou/new_page_84.htm
参考図書
「訴訟は本人で出来る」 石原豊昭 石原輝 平井二郎 共著
自由国民社 ￥1600.-
良いお知恵を！ 名前：ちち
2002年10月13日12時07分
トマト店主 西岡様
はじめまして。京都市内に住むちちと申します。
誠実な回答ぶりを多く拝見しましたのでご相談させていただきます。
先月中旬に4年住むアパートの窓際でシロアリを発見し、
辿ってみると畳の相当部分が食い荒らされていました。
早速大家に相談すると、
「あなたの部屋はいつも締め切っている。換気が悪いから被害にあったんだ」
と決め付けられ、修繕費用を約10万ほど請求されています。
一方的な物言いと請求金額の大きさに驚きと憤りを感じていますが、
これは全額払う必要があるのでしょうか？
金額の内訳は畳及び床板の取り替え・防虫塗料塗り替えだそうです。
確かに仕事の勤務時間が長い為、日中は締め切っております。
しかしシロアリ駆除業者に相談したところ、
「シロアリは換気不良で発生するものではない」との事。
この騒動で4年間動かしていない本棚など全て取り払いましたが
カビ一つなかったのに大家は「換気が悪い」の一点張り・・。
しかもこのアパートは現在空室が多いのですが、害虫トラブルで引っ越す方が
過去にも何人かいたとの事です。
加えて隣接するアパートで過去にシロアリが大発生したという事実もあります。
現在は新居の契約も済み、来週には引越しが完了します。
当方に全く責任が無いとは言い切れませんので、
敷金10万からなるべく出してもらうように大家には伝えてあります。
それにしても、全額という点と私の換気不良が原因であるという点が
どうしても納得できないのです。
この場合どのような解決策があるのでしょうか。
何卒よきご助言を賜りますよう宜しくお願いいたします。
公社や県の管理責任 ：しげ さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月08日19時25分
＞県や公社が管理責任を放棄
管理契約の内容によると思いますが。
あくまで貸主が、民間の場合、敷金の返還義務は貸主であります。
そして、家賃の値下がりで当初の予定より収益が悪くなっているのは明白なので、公社の貸主に対しての縛りは、かなりゆるくなっているのは確かです。
デフレ下、難しい問題です。
ちなみに、政策家賃ということで割安な家賃設定にするということで、あの「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」から公社･公団は省かれるという方針があったといわれていますし・・・・・・
公社や県の管理責任 名前：しげ
2002年10月08日00時08分
少し、愚痴らせてください。
敷金返還について貸主との間で裁判をやって決着をつけようとしているところなのですが、特優賃で契約は貸主である個人と締結していますが、管理者は住宅供給公社となっています。
敷金返還をめぐって公社にもいろいろ申し立てたのですが、当事者同士で話し合ってくださいと、まったくもって誠意のない態度を取りつづけます。
本来、国や県の補助金や、住宅金融公庫の融資を受けて建てられた優良住宅であるはずの特優賃は民間業者の模範ともなるべき存在であるのが普通だと思うのですが、結局はお役所ってそんなもんなのでしょうか・・。
県の担当課にも、苦情を申し立てに行きました。口では改善するするように言っておきます、なんて言ってましたが疑わしいものです。現にひと月たっても何も変わらず、裁判するしかない状況です。
このような、県が管轄する住宅供給公社が管理者である場合の特優賃で敷金返還問題について、県や公社が管理責任を放棄するのはいかがなものかと、貸主が素直に敷金を返還しないことに加えて最近、すごく腹が立っています。このような場合、そういった公な機関の管理責任については問われることはないのでしょうか。
特約事項、その他について。 ：あいこ さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月06日09時51分
契約書に書いてある限り、相手は差し引いて返してくるでしょうね。当然
取り返すには、訴訟をするしかないわけです。
こういった疑問は、本来契約前に検討し、貸主に質問すべき事項であり、また内容はかなり慣習に寄るところが多いので、契約条項の法的有効性は、その地域の慣習がわからないことにはいかんともしがたいところです。
裁判になっても微妙でしょうね。ただ昨年の春の消費者契約法の施行後の契約なので、この法律がよりどころになるかもしれません。判例はまだ無い様です。
以下ＨＰのＱ＆Ａを参考に
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/archive.htm
これからは、契約前に契約書をよく読んで吟味してください。
特約事項、その他について。 名前：あいこ
2002年10月06日00時33分
トマト店主 西岡 様
はじめまして。いつもホームページ見させて頂いております。
お忙しい所、申し訳有りませんが、質問をさせて下さい。
私は、九州の福岡市の賃貸マンションに住んでおりまして
平成１３年１２月入居、平成１４年１０月末退去予定です。
ここでお聞きしたいのが、特約事項の中に
その１『契約日より１年未満に本契約を解約する場合、違約金として家賃の１か月分相当額を支払うものとする。』
私の場合、１年未満で退去なのですが、違約金家賃１ヶ月分は必要なのでしょうか？
その２『解約時に次の入居者の家財、貴重品の盗難を防ぐ為、キーシリンダー一式を取り替え、その実費を負担するものとする。』
キーシリンダー交換の実費は必要なのでしょうか？
その３『本契約が終了し本物件を明渡す際、畳の表・裏替え、クロス、襖、障子、の張り替え、清掃等の償却費に充てるため、補修費分担金を標記の通り支払うものとする』
『その３で定める原状回復費用の額を賃料の２.５か月分相当額とすることに予め合意し、預かっている敷金の内から差し引いて精算することを承諾する。』
今現在、家賃６００００円、敷金（４か月分）２４００００円、払っております。
契約時に敷引きは聞いておりませんでした。（福岡で敷引きがあるとは思わない）
この場合２.５ヶ月分の敷金を払わないといけないのでしょうか？
その４『解約時に室内消毒費、金１００００円を負担すること。』
これも必要なのでしょうか？
以上の４点になります。
今、どうしていいか、わからない状態です。
よきアドバイスを、どうぞよろしくお願い致します。
本人訴訟での弁護士対策 ：しげ さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月04日16時43分
ガイドラインは、解約時の指針ということで、過去の判例を集めて、資料としながら通常損耗は家賃に含まれますという指針を載せている訳ですので、過去の契約にも遡って指針としての効力はありえます。がしかし法的な強制力は無いのです。
>この修繕費負担区分表は特約として有効なのでしょうか？
これは、借主側としては、
賃料には通常賃貸物件の使用に伴う汚損や破損の修繕にかかる費用が含まれているし、賃借人が修繕義務を負うとすれば、賃貸人は本来自分が負担すべき費用を賃借人に転嫁することになり、修繕費用を二重取りすることになる。という論点
と
特優賃では、別途そういう費用の請求は禁止されているということで、
以下ＨＰ＝Ｑ＆Ａを参考に
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/q_a/q_a.htm
>３人の弁護士名が連なっていました
これは、弁護士が3人の事務所という意味でしかありません。誰でも出れるようにしたということです。
敷金問題研究会では、弁護士団が、現在１１名の連名です。
本人訴訟での弁護士対策 名前：しげ
2002年10月04日00時08分
西岡先生、アドバイスありがとうございます。
基本的なことかもしれませんが、あと３点ほど教えてください。
一つは、ガイドラインの適用についてです。私が賃貸借契約を締結して入居したのが平成９年の５月なのですが、確かガイドラインは平成１０年３月に示されたものですよね。その場合、ガイドラインが示される前の賃貸借契約であっても、ガイドラインの内容に照らして考えても、それは適当なのでしょうか？
二つ目に、特定優良賃貸住宅として住宅供給公社から配布された修繕費負担区分表の有効性についてです。弁護士を立ててまで答弁してくるとなると、そのあたりのことを正当化して主張してくる可能性もあると思われるのですが、この修繕費負担区分表は特約として有効なのでしょうか？なお、契約書には明渡しの際は、賃借人は通常使用により生じた損耗を除き、本物件を原状回復させなければならない、とあるだけです。
三つ目に、とりとめのないことですが、今回、少額訴訟から通常訴訟に移行し被告代理人として弁護士をたててきたわけですが、移行申述書に３人の弁護士名が連なっていました。３人もの弁護士に依頼する被告側の意図が計り知れなく、不気味です。どう思われますか？
本人訴訟での弁護士対策 ：しげ さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月03日23時42分
相手が弁護士を入れたなら論法は、
貸主側の解釈例 個々人が自由に法律関係を形成すべき
① 消費者保護の観点 と ②取引の安全、契約の安定性
となる様です。
>敷金問題研究所の説明会にも参加しました。
であれば、こちらも弁護士を立てればよいと思いますが・・・
敷金問題研究会では、弁護士団が意欲的に判例とか事例を集めて論陣を張ってます。あまり情報のない一個人の弁護士では、ひとたまりも無いでしょう。
経年劣化による修繕について ：natsunatsu さんへ
名前：管理 トマト店主 西岡 2002年10月03日23時36分
何も無いのであれば、調停はどうせすが。多分一級建築士等専門家が付いてくれます。専門家の入った話し合いと思って気軽に＝数千円で出来ると思います。簡易裁判所にとりあえず電話で尋ねてください。
本人訴訟での弁護士対策 名前：しげ
2002年10月03日12時08分
賃貸マンション退去以降、このホームページでいつも勉強させていただいています。今回、はじめて書き込みいたします。
私は今年の７月末まで約５年間、奈良県生駒市の特定優良賃貸住宅のマンションに住んでおりました。
管理者は奈良県住宅供給公社ですが、オーナーは個人です。入居時に修繕費負担区分表なるものは渡されていますが、十分な説明を受けた覚えはなく、また賃貸借契約書には明渡し時の特約事項は明記されておりません。敷金は入居時に３１万５千円と、それとは別に駐車場の敷金として３万１５００円を払っています。
明渡し後、公社より、２８万５２８５円の修繕費がかかる旨の請求書がきました。見積書の内訳はほとんどが室内クリーニング、クロス貼替、畳表替などのリフォーム代です。
私自身は住んでいた居室内はガイドラインに照らしましても普通に暮らしていれば付くであろういわゆる自然損耗と経年劣化による損傷しかないという認識を持っております。
その後、オーナーは断固として敷金を返還する意思を示さなかったので、少額訴訟を提訴し、１０月１１日に決着をつけることになっていました。
退去前に写真を数点撮り、ホームデビオで立ち合い時の様子と居室内を撮影し、立ち合い時に私の知り合いにも来ていただいて、第三者としての証人もいます。何度か私の家を訪れた友人数人に陳述書も書いてもらいました。
私としましては、１００％勝訴の自信がありましたが、今日になって、裁判所より連絡があり、先方は弁護士をたてて、通常訴訟に移行すると言ってきたそうなのです。
本人相手なら、このホームページで勉強したことを生かしてたたみ込んでやろうと思ったのですが、弁護士相手となると、どんな論法で来るのかと不安なのです。
一応、期日は１１月１日か８日になりそうなのですが、こちらも弁護士に依頼したほうがいいのか迷っています。ちなみに私は、９月１７日に大阪弁護士会館で行われた敷金問題研究所の説明会にも参加しました。
仮に、本人が弁護士を相手に裁判をする場合、どのようなことを考えておく必要があるのか、アドバイスいただけますと幸いです。
経年劣化による修繕について 名前：natsunatsu
2002年10月03日10時53分
西岡様。早速のアドバイスありがとうございます。証拠の件ですが困ったことに、証拠写真・ビデオを撮っていません。(運悪くフィルム切れで買いにも行けない状況でした。)台風時の現場確認の際に不動産業者は３人も来ていたのにデジカメも持っていなかったので(何の為に来たのか？)担当者の携帯電話で一応撮ってはいたようですが、あの対応ですのでとても残しているとは思えません。エレクトーンの故障の件も、保険の対象になるのか３週間も不動産業者からの連絡を待っていた為、日数が経ってから修理業者に見積りを依頼しましたので、「湿気が原因と思われるが、日にちが経っているので雨漏りと明記はできない。」と言われました。こうなるとエレクトーンの損害賠償請求は厳しくなるでしょうね。来夏あたりまで台風はなさそうですし、よっぽど風が強い日の大雨が無い限り証拠写真は撮れませんね。これからあとは修繕の必要あり・なしだけの争いだけになると、長くこの家に住むつもりはもうないのであまり戦う意味はないでしょうか？今後どうしていいかわからなくなってきました。アドバイスよろしくお願いします。
共益費について ：ayuha さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月03日09時57分
実質的な値下げだと思います。家賃の比較をして、2割以上の開きがあると、調停が出来ると思います。調停前置主義となっております。調停の話し合いが着かなければ、裁判になります。
裁判の場所について ：Ｓｎｏｗｙ さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月03日09時53分
絶対では、ありませんので、物件の最寄の裁判所で聞いてください。
共益費について 名前：ayuha
2002年10月03日01時15分
現在賃貸1Ｒマンションに入居しております。
私の入居時は月3000円の共益費で契約を結びましたが
現在空き部屋2室の入居募集では共益費なしで募集がかけてありました。
同じ建物内での格差はどのように 申し出たらよいのか よい方法をご指導いただけないでしょうか？
裁判の場所について 名前：Ｓｎｏｗｙ
2002年10月03日00時14分
もう一度教えていただけますでしょうか？
契約書上に訴訟は賃貸人の住所地の
管轄裁判所で行うと書いてあります。
これは契約書上に謳ってある限り絶対なんですよね。
賃貸人は千葉市、私は現在住所が岐阜なので、
困ったことになりました。
何かよい方法があったらご教授ください。
経年劣化による修繕について ：natsunatsu さんへ
名前：管理 トマト店主 西岡 2002年10月02日20時14分
裁判は、証拠です。雨漏りでひどい状態を
写真に撮る
誰か、裁判になったときに証人なってくれる第三者に見てもらう。
拭き掃除している場面をビデオに撮る。
エレクトーンの故障の原因が水濡れである証明を書いてもらう。
そして、
１ 訴訟に強い司法書士さんを探す。＝訴状を書いてもらい本人訴訟をする。
（訴訟に強い司法書士さんは、１００人に一人位なのでご注意）
費用 ２-３万くらいか？
２ もしくは、弁護士さんに訴状だけを書いてもらい、本人訴訟をする。
費用 ５-６万くらいか？
３ または、自分で訴訟を書き、本人訴訟をする。
費用 １万以下
以下のＨＰを参考に、健闘を祈ります。
本人訴訟の説明ＨＰ
簡易裁判所の勧め
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_judgment/newpage219.htm
少額訴訟について
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_judgment/newpage126.htm
*********************************
手順 と 必要書類については、
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_genzyou/new_page_129.htm
*********************************
そして、今までの成功事例 （失敗したかたはおられませんが）
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_genzyou/newpage220.htm
読者の解
本人訴訟のすすめ
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_soudan/02genzyou/new_page_84.htm
参考図書
「訴訟は本人で出来る」 石原豊昭 石原輝 平井二郎 共著
自由国民社 ￥1600.-
経年劣化による修繕について 名前：natsunatsu
2002年10月02日16時06分
はじめまして。沖縄に住んでいる娘と２人暮らしの者ですが、９月上旬の台風16号の被害の件で、現在貸主ともめ、悩んでいる所、偶然このホームページを見つけました。よろしくお願いします。今年３月に入居した築30年程の２ＬＤＫの賃貸アパートについてご相談いたします。７月の台風時にベランダ側のサッシの隙間からの雨水の吹き込みがすごかったので(もちろん新聞紙や雑巾などを敷き詰めﾋﾞﾆｰﾙｼｰとで被うなどの対策はしました。一晩中寝ずに雑巾を絞り続けても追いつかず、移動が困難なベッドや家具は濡れてしまいました。)、専門の方に見てもらうと、古いので、たて付けが歪んでいるとの事で、不動産業者を通し、サッシを取り換えてもらうか雨戸をつけるか修繕をお願いしましたが、自分で対策をすれば防げるので修繕できないというのが不動産業者・貸主の見解でした。(我が家は男手もないからいろいろ大変なのに・・・長期の外出時など、その都度対策をして行くのか？)納得ができないまま９月に入り、台風１６号が接近していたので、家中の窓枠に新聞紙や雑巾を敷き詰め、仕事に出かけ、夜帰ってきてみると、今度はリビングの窓から横殴りの雨がまともに入ったようで、ｶｰﾃﾝはずぶ濡れ、壁紙は剥れそうになり、なんとフローリングに水がたまっていました。この窓は外からさえぎるものも、軒も無かったので、入居時から気になり不動産業者に雨が吹き込んでこないか確認した所、可能性はあると言っていたので、この窓の付近には濡らしてはいけない電化製品は避けて置きました。案の定この窓は台風時ではなく、通常の大雨でも吹き込みがあります。しかし離して置いていたエレクトーンに床をつたって水が入り故障してしまいました。夜中になると例のベランダ側からの吹き込み(吹き込みという表現とは言えない量の水)が前回にも増してすごく、またしても寝ずの雑巾絞りで、これでは直してもらわない事には日常生活もできないと思い、翌日不動産業者(３人来ていました。)に現場を見に来てもらいました。実際にその時も雨が入ってきていたのを見ていたのですが、新聞紙などでは対策が甘い、ガムテープで外側と内側を目張りしていたら(そんな事、初めて聞きました)ここまでひどくはなかったのに・・・今回の台風の被害は大きく、もっとひどい所もあるんですよ(そんなの私に何の関係があるの？)と写真も撮らず誠意も全くなく、とりあえず貸主に修繕をお願いしてみるとの事。３週間経っても何の連絡も無く、こちらから電話をしてみると「家主さんはﾘﾋﾞﾝｸﾞ側の軒ぐらいだったらつけてあげてもいいけど、それ以外は直さないと言っています。古いのを承知で入居しているのに、それでも文句を言うようだったら出ていってもらいたいと言っていましたよー。」私は古いのは承知したが、雨漏りのすることなど承知していません。もちろん家賃の割引などもしてもらっていません。古くても選んだ理由は立地条件が良かったからです。小１の娘の学校と実家が近いので、少なくとも５年～６年ぐらいは住もうと思い、古さをカバーしようとカラーコーディネーターも頼みカーテンやいろいろな物を揃えたと言うのに・・・困ったことに私のエレクトーンは型が古いため、部品も中古しかなく、修理してもまた同じ故障の可能性があるとの事で、買い替えを勧められ(決してセールスではなく、修理代の金額がかかるので)下取りもできず、1番安いものに買い換えても20万はかかります。不動産業者曰く「住宅保険もダメですね。エレクトーンの修理は水濡れだけが原因という証拠もないし、上からの雨漏りならわかるけど、下から水が上にのぼっていくっていうのも考えにくいことで・・・」と言い、できないならできない旨の連絡もなし、この１ヶ月エレクトーンも使えず(現在も)全く誠意がないです。せまい社会なので、できることなら円満に解決したかったので、内容証明も出さずに様子を見てたのに・・と言うと「円満解決はもう無理ですよ。家主さんは相当怒って、勝算はうち(家主)にあるから訴えるのなら訴えろと言っていましたよ。こうなったらもう家主さんと○○(私)さんでやって下さい。」と全く仲介する気なしです。私に過失はあったのでしょうか？これは修繕義務違反にはならないのでしょうか？このまま泣き寝入りするのも納得がいきませんが、修繕したとしてもこんな家にもこれ以上住みたくはありません。しかしまだ１年も経っていないので、敷金も戻らず、引越しにもお金がかかるし・・・因みに私は３階建ての３階南側に住んでおり、他の入居者(３階北側・２階南北４世帯がｱﾊﾟｰﾄ、１階住居は貸主の親戚)は多少の雨の吹き込みはあったようですが、風向きとサッシの歪みのせいか、私のような大きな被害はなかったようです。貸主は建設会社の社長です。社内弁護士がいるのかなんだかやけに強気です。長々ととりとめもない文章で申し訳ありません。まず私は今何からすべきでしょうか？ご指導よろしくお願いします。
敷金返還 名前：Snowy
2002年10月01日23時17分
ありがとうございました。がんばります。
敷金返還 ：Snowyさんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月01日23時05分
>今回の問題になっている汚れは電化焼けです。
ガイドラインでは、通常損耗です。
掃除代金は、あなたの掃除のやり具合？
健闘祈ります。
敷金返還 名前：Snowy
2002年10月01日22時01分
ご回答ありがとうございました。情報が不十分な点
お詫び申し上げます。
住まいは東京です。礼金は2か月分支払いました。更新料は
今回更新を致しませんでしたが、1か月分です。
今回の問題になっている汚れは電化焼けです。
テレビと冷蔵庫の部分が黒くなっていました。
クロスにはそれ以外の汚れはありません。
契約書上に原状回復は謳われておりますが、
具体的な特約はありません。
敷金返還 ：Snowy さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月01日21時24分
どちらにお住まいか判りませんが、基本的に現状回復の問題は、
１ 契約時の礼金等の契約の条件、更新料の条件そして金額の多寡
２ その地域の慣習
３ 実際のよごれの状態が、自然損耗か故意過失か
４ 契約書の特約の内容
これらが微妙に影響してきます。
特にそちらの地域の慣習等は、こちらでは
まったくわかりません。よくお調べ下さい。
ちなみに関東の原状回復特約が有る場合の裁判例で
ファミリータイプでも、総額で７万円から２０万円までの
報告が読者から来ています。
以下、参考に
国土交通省 住宅局 （旧建設省）の
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/torikumi.html
「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」ＨＰ
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics/keiyaku/kaihukugaido.htm
減価償却のグラフがあります。
(社)全国宅地建物取引業協会連合会 (社)全国宅地建物取引業保証協会のＨＰから
http://www.zentaku.or.jp/
（社）全宅保証協会では、社員の研修業務の一環としての広報誌の『紙上研修』から
（１）少額訴訟とガイドライン
http://www.zentaku.or.jp/223/shijyoupdf/12.pdf
（２）ガイドラインに基づく個別事例を検討
http://www.zentaku.or.jp/223/shijyoupdf/13.pdf
（３）敷引と原状回復問題について
http://www.zentaku.or.jp/223/shijyoupdf/14.pdf
*****以上３つのpdfファイルは、アクロバットが必要です。
http://www.adobe.co.jp/products/acrobat/readstep.html
なお、ガイドラインの償却グラフから行けば、入居期間の短いほど、現状回復費用は高くなり、7-8年経てば、どれだけ汚しても、故意過失がない限り本人負担がなくなってくるというのが、ガイドラインの考え方です。
敷金返還 名前：Snowy
2002年10月01日19時53分
12年11月に入居し14年7月に退去しました。
原状回復費用として壁紙の張り替え55 000円、
クリーニング費用45 000円を請求されています。
部屋には通常使用以上の汚損、損耗はありません。
大家とは話しにならず、小額訴訟をするつもりです。
ひとつ質問させてください。
1年8ヶ月しか住んでいないので、壁紙の張替について
当方にも支払いの義務が発生するのでしょうか？
入居したときは壁紙は張り替えてありました。
ご教授よろしくお願い致します。
アドレス変更 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月01日11時39分
手順 と 必要書類については、
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_genzyou/new_page_129.htm
原状回復費用に関するトラブル ：hachi さんへ 2 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月01日11時04分
当事者同士の合意がなければ、訴訟しかないわけです。
そのためには、下記書類をそろえてということになりますが、意地でもしますかね？
手順 と 必要書類については、
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/02genzyou/new_page_129.htm
ありがとうございます 名前：hachi
2002年10月01日10時18分
トマト店主 西岡様
早速のお返事ありがとうございます。
そうです。まさにおっしゃるとおりだと思います。
「高すぎず、安すぎず」のラインを狙った請求であることが見え見えです。
訴えを起こすには安すぎるのです。
また、10月1日（今日）の振込みの前日に請求金額を文書で送ってくる（引渡しは8月27日）のも、非常に悪意を感じます。
また、私は2年未満の入居でかなり良好な状態で引き渡しており、リフォームをかけたとしても30万もかかるはずがありません。にもかかわらずこれだけの請求をされています。
文字情報だけでは妥当性は判りかねる、ということですが、あえて文字情報を追加させてもらえば
ユニットバスの引き戸
外見には一切問題なし。スライドドアの上部のレールとドアを接合する部分の金具２点のうち１点がなくなっている。そのため右→左に向かって開く扉の右側部分の扉が少し落ちている。
シンク下扉の塗装
シンク下扉の塗装が約5センチ×5センチ程度模様が消えて白くなっている。
（もともと白い扉にうすい模様が入っているだけ）
というものです。
現時点においても管理業者からの電話による説明はありません。
この場合、私はどのようにすれば有利に交渉が進められるのでしょうか。
原状回復費用に関するトラブル ：hachi さんへ 名前：管理 トマト店主 西岡
2002年10月01日09時38分
最近良くある問題です。部屋案内をしてもらうと帰り際に5000円の手付金を請求されるとか、給湯器を交換修理をするとその１割の一万五千円の修理代を請求されるとか。金額が少なく訴訟するには、割りに合わない金額な訳です。
あなたの場合も、妥当かそうかを審査するだけで赤字の金額、まして手間隙かけて小額訴訟をしても、さらに赤字が膨らむだけ。
大手にしては、せこいのか、ずるいのか、わかりませんが、文字情報だけでは、妥当性は判りかねます。
原状回復費用に関するトラブル 名前：hachi
2002年09月30日22時31分
今年8月末に退去した賃貸物件についてご相談いたします。
2000年12月に大阪市淀川区の賃貸マンションに入居し、2002年8月に退去しました。
1980年代後半に建築された鉄筋マンションで間取りは１ＬＤＫです。
保証金40万、解約引30万です。
私は明け渡しを行う際都合により友人に代行で立ち会ってもらいました。が、そのとき友人（直接）と私（電話）に言い渡したのは
・キッチンのシンク下の戸の塗装がはげているのでその修繕
・ユニットバスの引き戸の上のレールの金具が外れているのでその修繕
を保証金返還金から差し引くということでした。
そしてキッチンの修繕には一万円弱、バスルームの引き戸は金具の交換で済むので数百円程度といわれました。
キッチンの戸についても通常の使用の範囲内だと思っていましたからかなり不満でしたが保証金による修繕の範囲外と契約書に書いてあるいうことで了解しました。
しかし今日届いた解約清算書には、ユニットバス扉修理費として12000円、キッチン下収納塗装補修代が5000円請求されていました。
そして差し引き83000円を10月1日に振り込むとの連絡でした。
私は事前に聞いていたユニットバスの扉の修理としてはあまりにも高いので今日管理会社に抗議し、説明を要求いたしましたが、担当者が留守にしているので後ほどかけなおすといわれ、結局今日連絡はありませんでした。
全く納得のいかない結果であり、しかも誠意の感じられない対応で、大いに不満に思っております。
この件について私は本当に払わなければならないのでしょうか。
お考えをお聞かせいただきますよう、そして対処法を教えていただきますようお願いいたします。
ちなみに管理会社は関西で大手（日本○○ハウス）だと思います。
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